Vendre en viager à Genève

Le canton de Genève a le taux de propriétaires le plus bas de Suisse : environ 18 %. Il y a donc moins de dossiers qu’ailleurs, et des situations souvent anciennes — PPE de famille, successions déjà partiellement réglées, biens détenus depuis trente ou quarante ans.

À l’échelle du pays, environ 450’000 logements en propriété appartiennent à des ménages de plus de 65 ans, soit 37,7 % de l’ensemble des propriétaires. Près d’un retraité sur deux vit dans un logement qui lui appartient.

Vous ne trouverez pas ici de prix moyen au mètre carré par quartier. Nous n’avons pas de chiffre communal que nous puissions prouver, et un chiffre invérifiable n’a rien à faire sur cette page. La valeur retenue pour votre bien vient d’une expertise indépendante, jamais d’une moyenne.

La question qu’on nous pose le plus souvent n’est pas « combien ». C’est « est-ce que je peux vraiment rester ». La réponse tient dans une inscription.

Votre usufruit est un droit réel inscrit au registre foncier (CC art. 745 ss). Il vaut contre tout propriétaire futur et contre les créanciers de l’acheteur (CC art. 746 al. 1), et il ne s’éteint qu’à votre décès (CC art. 749 al. 1). Personne ne peut vous faire quitter votre logement.

La deuxième raison est plus prosaïque : les travaux importants de conservation passent au nu-propriétaire (CC art. 765 al. 3, renvoyant à CC art. 764 al. 2 et 3). Sur un immeuble genevois ancien, c’est la dépense qui pèse le plus lourd après septante ans. Elle cesse d’être votre affaire.

Nous n’achetons pas « à bas prix ». Nous payons la valeur du bien moins la valeur du droit que vous gardez, calculée avec les tables suisses de capitalisation. Le calcul entier vous est remis par écrit.

Trois données suffisent : la valeur vénale établie par expertise indépendante, votre âge, et le droit que vous vous réservez. Le taux appliqué est celui de 3,5 %, retenu par le Tribunal fédéral depuis 1946, confirmé en 1999 (ATF 125 III 312) puis en 2022 (arrêt 4A_116/2022). C’est le taux du droit de la responsabilité civile, et nous le précisons plutôt que de le laisser passer pour universel.

Le calcul ne dépend que de l’âge et du sexe, deux paramètres objectifs et publiés. Nous ne vous demandons rien sur votre santé, ni au téléphone, ni dans un formulaire, ni avant l’acte.

Calculer votre nue-propriété · Voir comment nous calculons

Nous regardons en priorité Champel, Florissant et Malagnou, les Eaux-Vives, la Servette et le Petit-Saconnex. Ce sont des secteurs où les propriétaires occupants sont nombreux et où les biens changent rarement de main.

Cette liste décrit nos priorités, pas nos limites. Si votre rue n’y figure pas, appelez-nous : nous vous dirons franchement, et rapidement, si votre dossier nous intéresse.

Nous n’organisons aucune visite tant que vous n’avez pas demandé un rendez-vous, et nous ne sonnons jamais à votre porte sans que vous l’ayez fixé vous-même.

Ce sont les chiffres que la plupart des sites du secteur ne publient pas, ou publient faux. Les voici, avec l’article de loi en face.

• Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers : dû le jour de la signature. Le taux dépend de la durée de possession : 50 % au-dessous de deux ans, puis 40 %, 30 %, 20 %, 15 %, 10 % entre dix et vingt-cinq ans, et 2 % à partir de vingt-cinq ans (LCP art. 84 al. 1). Il n’est jamais nul, contrairement à ce qu’on lit partout.
• Droits d’enregistrement : 3 % sur tout acte translatif à titre onéreux de la propriété, de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un immeuble genevois (LDE art. 33 al. 1).
• La règle qui surprend tout le monde. Lorsque le vendeur se réserve l’usufruit, le droit se calcule sans déduire la valeur de l’usufruit, donc sur la valeur vénale entière (LDE art. 35 al. 3). Pour un bien de CHF 1’500’000 dont la nue-propriété est acquise pour CHF 900’000, les droits s’élèvent à CHF 45’000 et non à CHF 27’000. Qui les supporte doit être écrit dans l’acte.
• Impôt immobilier complémentaire : 1‰, réduit à 0,2‰ pour la résidence principale d’une personne physique. Il est dû par la personne inscrite au registre foncier comme propriétaire ou usufruitier au 31 décembre (LCP art. 76).
• Impôt sur la fortune : vous restez imposé. La fortune grevée d’usufruit est imposable chez l’usufruitier (LIPP art. 48). Vous n’êtes plus propriétaire, et le bien reste pourtant dans votre fortune imposable.

Une vente ordinaire vous rapporte davantage, et vous déménagez. C’est la seule comparaison honnête, et elle mérite d’être posée à voix haute avant tout le reste.

En vendant la nue-propriété, vous recevez moins que la valeur du bien parce que vous en gardez l’usage. L’écart n’est pas un rabais : c’est la contrepartie du droit que vous conservez, chiffrée avec les tables suisses et vérifiable par votre notaire.

L’opération n’est pas réversible. Vous ne redeviendrez pas propriétaire, et le bien sortira de votre succession. Lisez la page « risques et coûts » avant de nous appeler : elle dit aussi ce que vous y perdez.