Fiscalité et notaire : le viager en Suisse, en clair

Cette page donne les règles fiscales genevoises qui s’appliquent à une vente de nue-propriété avec réserve d’usufruit, avec l’article de loi en regard de chaque affirmation. Nous ne publions que ce que nous pouvons prouver. Là où la règle n’est pas claire, nous l’écrivons plutôt que de combler le vide.

Votre situation personnelle, elle, se vérifie avec votre fiduciaire et avec votre notaire. Personne ne devrait signer un acte pareil sur la foi d’une page internet, y compris celle-ci.

Les actes translatifs à titre onéreux de la propriété, de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un immeuble genevois sont soumis à un droit de 3 % (LDE art. 33 al. 1).

Voici la règle que presque personne ne connaît : en cas de transfert avec réserve d’usufruit au profit du vendeur, l’impôt se calcule sans déduire la valeur de l’usufruit, donc sur la valeur vénale entière (LDE art. 35 al. 3).

Qui supporte ces droits est affaire de convention et doit figurer dans l’acte. Demandez-le par écrit avant de signer.

Source : LDE art. 33 al. 1 et art. 35 al. 3 (canton de Genève)

Méfiez-vous de tout interlocuteur qui reste vague sur ce point : l’écart se compte en dizaines de milliers de francs, et il se découvre chez le notaire si personne ne l’a dit avant.

Base légale :LDE art. 33 al. 1 et art. 35 al. 3

À Genève, la fortune grevée d’usufruit est imposable chez l’usufruitier (LIPP art. 48). Vous n’êtes plus propriétaire, mais le bien continue de figurer dans votre fortune imposable.

Deux conséquences, qu’il faut examiner avec votre fiduciaire :

• le capital reçu s’ajoute à votre fortune imposable, alors que la valeur du bien n’en sort pas ;
• si l’hypothèque est reprise par l’acheteur, vous perdez la déduction de la dette : votre impôt sur la fortune peut donc augmenter, parfois sensiblement.

Ce n’est pas un détail technique : c’est l’une des raisons pour lesquelles nous demandons systématiquement qu’un fiduciaire regarde le dossier avant la signature.

Base légale :LIPP art. 48

À Genève, l’acte de vente immobilière doit être passé en la forme authentique : le notaire n’est pas une formalité, c’est la condition de validité (CO art. 216 al. 1 ; CC art. 657 al. 1).

Le notaire, c’est vous qui le choisissez. Toujours. Si vous n’en avez pas, prenez-en un dans votre commune, ou demandez-en un à la Chambre des notaires. Nous n’avons aucun notaire « maison » et nous n’en aurons jamais : ce serait exactement le signal qui doit faire fuir un vendeur.

Le notaire vérifie le registre foncier, l’état des charges, l’hypothèque, la capacité des parties, et il vous explique chaque clause avant la signature. Posez-lui toutes vos questions : c’est son métier et c’est compris dans ses honoraires.

Base légale :CO art. 216 al. 1 ; CC art. 657 al. 1

Les termes techniques — IBGI, droits d’enregistrement, valeur vénale, PPE — sont expliqués en deux lignes dans le glossaire.