En parler en famille

« Combien perd-on sur l’héritage ? »

Le bien sort de la succession. Il ne reviendra pas à vos enfants.

Ce qui le remplace, c’est le capital encaissé le jour de l’acte. Il est plus faible que la valeur du bien, parce qu’on en a retiré la valeur du droit d’habiter que votre parent garde jusqu’à la fin de sa vie. Cet écart n’est pas une décote commerciale : c’est un calcul, fait avec les tables suisses Stauffer–Schätzle–Weber et le taux de 3,5% du Tribunal fédéral, et nous le remettons par écrit, chiffre par chiffre.

La règle est simple : plus le droit conservé est long, plus il vaut cher, et moins la nue-propriété vaut. Le montant exact ne se devine pas — il se lit dans les tables, à l’âge de votre parent. Nous publions la méthode entière, pour que votre notaire puisse la refaire ligne par ligne.

Et il faut comparer ce qui est comparable. Le vrai point de comparaison n’est pas « la maison entière dans vingt ans ». C’est : que se passe-t-il si on ne fait rien ? Les gros travaux de conservation restent à la charge de votre parent, ses besoins se financent autrement, et la maison peut devoir être vendue plus tard dans l’urgence, ce qui est rarement une bonne affaire.

Nous ne prétendons pas que cette opération enrichit la famille. Nous disons qu’elle transforme un bien immobilisé en argent disponible, aujourd’hui, pendant que votre parent est là pour en décider.

« Ma mère peut-elle être obligée de quitter sa maison ? »

Non. Son usufruit est un droit réel inscrit au registre foncier, et non une promesse commerciale. Il vaut contre tout le monde : contre nous, contre un futur propriétaire si nous revendions, contre nos créanciers (CC art. 746 al. 1). Il ne s’éteint qu’à son décès (CC art. 749 al. 1).

Demandez l’extrait du registre foncier après l’acte. Vous y verrez l’inscription. C’est votre pièce, et elle est opposable.

« Qui paie les charges, les travaux, l’assurance ? »

Votre parent, l’usufruitier : l’entretien courant, l’administration, les intérêts des dettes qui grèvent le bien, les impôts et les taxes (CC art. 765 al. 1), ainsi que les primes d’assurance (CC art. 767).

Nous, le nu-propriétaire : les gros travaux de conservation — toiture, façade, structures, chauffage (CC art. 765 al. 3).

Ces règles sont dispositives : elles doivent être écrites dans l’acte, poste par poste, charges de PPE comprises. C’est la première chose à relire avec le notaire.

« Que se passe-t-il si mon père a besoin d’un EMS dans cinq ans ? »

C’est la question la plus décisive, et elle a une réponse écrite.

Avec un usufruit — la solution que nous recommandons — le droit subsiste. Votre père n’habite plus le logement, mais il peut le louer et affecter le loyer au coût de l’EMS (CC art. 758), sauf clause contraire de l’acte. Faites vérifier cette clause : c’est la seule chose qui compte, ce jour-là.

Avec un droit d’habitation, le droit s’éteint de plein droit lors d’un placement définitif (Chambre des notaires de Genève, C. Michel, 25 octobre 2021). Votre père perdrait son droit au moment exact où il aurait besoin d’argent. Comparer les deux droits.

Un point que nous ne cachons pas : le loyer perçu est un revenu, et il compte dans le calcul d’éventuelles prestations complémentaires. Faites faire la simulation par la caisse de compensation.

« Et vous, qu’est-ce que vous y gagnez ? »

Nous répondons vraiment.

Nous n’encaissons aucune commission de votre parent, aucun loyer, et aucun revenu pendant toute la durée de l’usufruit. Notre gain éventuel est la différence entre ce que le bien vaudra le jour où l’usufruit s’éteindra et ce que nous aurons payé, une fois déduits les impôts, les frais d’acte et les gros travaux de conservation à notre charge.

Notre risque : une durée plus longue que ne le disent les tables, un marché qui baisse, des travaux lourds imprévus. Dans ces cas, nous perdons. C’est un placement à très long terme, sans revenu intermédiaire, et notre intérêt est que votre parent reste chez lui, en bonne santé, le plus longtemps possible.

Et nous ne demandons aucune information sur sa santé. Le calcul ne dépend que de l’âge, et la loi interdit le reste.

Quatre conseils

1. Dites d’abord pourquoi, pas combien. La première réaction d’un enfant porte rarement sur l’argent : elle porte sur l’inquiétude. Commencez par ce que vous voulez — rester chez vous, ne plus vous occuper de la toiture, aider quelqu’un maintenant. Les chiffres viendront ensuite, et ils passeront mieux.
2. Donnez-leur le document, pas le résumé. Remettez-leur le calcul écrit et le dossier de huit pages. Un enfant qui peut lire, relire et vérifier par lui-même devient un allié ; un enfant à qui l’on résume devient un contradicteur.
3. Proposez qu’ils viennent au rendez-vous. Il y a une case pour cela dans notre formulaire, et nous la lisons. C’est vous qui la cochez, et c’est vous qui décidez qui vient.
4. Acceptez que la première conversation ne conclue rien. Il n’y a aucune urgence : notre offre reste valable trente jours, et beaucoup de nos clients réfléchissent six mois, parfois un an. Laisser du temps n’a jamais fait perdre d’argent à personne.

Et quatre remarques pour la personne qui accompagne un parent

Votre parent décide. Vous pouvez lire, vérifier, poser des questions, demander l’extrait du registre foncier et le calcul écrit — tout cela est légitime et nous y répondons volontiers. Mais l’accord ne vous appartient pas, et nous ne le solliciterons pas.

Posez les questions difficiles devant nous plutôt que derrière notre dos : que se passe-t-il si mon parent entre en EMS, qui paie la toiture, combien gagnez-vous, que devient la succession. Nous avons les réponses par écrit.

Ne confondez pas votre inquiétude avec la sienne. Un logement trop grand, une toiture à refaire et des revenus modestes sont des faits ; ce que votre parent veut en faire lui appartient.

Si, à un moment, vous avez le sentiment que quelqu’un exerce une pression sur lui — nous y compris — arrêtez le processus et parlez-en à son notaire ou à Pro Senectute.

Si l’un d’eux vous déconseille de vendre, écoutez-le. Nous préférons une personne bien conseillée qui nous dit non.

Et si vous avez le sentiment qu’un proche fait pression sur vous, ou si vous n’êtes pas sûr, parlez-en à votre notaire ou appelez Pro Senectute. Nous préférons que vous soyez bien conseillé, même si cela nous fait perdre un client.