Accompagner un parent qui envisage de vendre en viager
Les questions à poser au notaire, et ce qu’il faut vérifier avant toute signature.
Acte devant le notaire choisi par votre parent. Usufruit inscrit au registre foncier (CC art. 745 ss). Nous achetons en notre propre nom.
- Cette page ne cherche pas à vous convaincre : elle vous donne de quoi vérifier.
- Ce que la succession perd est écrit noir sur blanc.
- Ce que nous gagnons, nous, est écrit aussi.
Acte devant le notaire de votre choix, usufruit inscrit au registre foncier.
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Devant notaire, toujours
La vente se fait par acte authentique. Rien ne se signe ailleurs, et rien ne se signe le jour même.
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Inscrit au registre foncier
Votre usufruit est un droit réel (CC art. 745 ss) : il vaut contre tout futur propriétaire.
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Le notaire, c’est vous qui le choisissez
Nous n’avons pas de notaire « maison » et nous n’en aurons jamais.
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Estimation gratuite, écrite
Elle reste la vôtre : vous pouvez la porter à votre notaire, à votre fiduciaire ou à votre banque.
Vous voulez comprendre avant d’en parler
Votre père ou votre mère envisage de vendre la nue-propriété de son logement, et vous voulez comprendre avant d’en parler. C’est exactement le bon réflexe.
Cette page vous donne ce qu’il faut pour poser les bonnes questions : ce que dit la loi, ce que la succession perd, ce que nous gagnons, et comment vérifier que nous existons vraiment.
La décision appartient à votre parent
Tant qu’une personne est capable de discernement, elle dispose librement de ses biens. Votre accord n’est pas requis, et il ne le sera pas. Ce n’est pas une formule de politesse : c’est la loi, et c’est aussi la seule position tenable.
Ce que vous pouvez faire, et que nous encourageons : être présent aux rendez-vous, lire l’acte, poser vos questions au notaire, et demander notre calcul par écrit. Nous vous répondrons comme à votre parent.
Les cinq questions que vous vous posez
Combien perd-on sur l’héritage ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Le bien sort de la succession : il ne reviendra pas aux enfants. Ce qui le remplace, c’est le capital encaissé le jour de l’acte. Il est plus faible que la valeur du bien, parce qu’on en a retiré la valeur du droit d’habiter que votre parent garde jusqu’à la fin de sa vie. Cet écart n’est pas une décote commerciale : c’est un calcul, fait avec les tables suisses Stauffer–Schätzle–Weber et le taux de 3,5 % du Tribunal fédéral, et nous le remettons par écrit, chiffre par chiffre. Le vrai point de comparaison n’est pas « la maison entière dans vingt ans », mais « que se passe-t-il si on ne fait rien ».
Ma mère peut-elle être obligée de quitter sa maison ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Non. Son usufruit est un droit réel inscrit au registre foncier, et non une promesse commerciale. Il vaut contre tout le monde : contre nous, contre un futur propriétaire si nous revendions, contre nos créanciers (CC art. 746 al. 1). Il ne s’éteint qu’à son décès (CC art. 749 al. 1). Demandez l’extrait du registre foncier après l’acte : vous y verrez l’inscription.
Qui paie les charges, les travaux, l’assurance ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Votre parent, l’usufruitier : l’entretien courant, l’administration, les intérêts des dettes qui grèvent le bien, les impôts et les taxes (CC art. 765 al. 1), ainsi que les primes d’assurance (CC art. 767). Nous, le nu-propriétaire : les gros travaux de conservation, toiture, façade, structures, chauffage (CC art. 765 al. 3). Ces règles sont dispositives : elles doivent être écrites dans l’acte, poste par poste, charges de PPE comprises. C’est la première chose à relire avec le notaire.
Que se passe-t-il si mon père a besoin d’un EMS dans cinq ans ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Avec un usufruit — la solution que nous recommandons — le droit subsiste : votre père n’habite plus le logement, mais il peut le louer et affecter le loyer au coût de l’EMS (CC art. 758), sauf clause contraire de l’acte. Avec un droit d’habitation, le droit s’éteint de plein droit lors d’un placement définitif : il perdrait son droit au moment exact où il aurait besoin d’argent. Un point que nous ne cachons pas : le loyer perçu est un revenu et il compte dans le calcul d’éventuelles prestations complémentaires.
Et vous, qu’est-ce que vous y gagnez ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Nous n’encaissons aucune commission de votre parent, aucun loyer, et aucun revenu pendant toute la durée de l’usufruit. Notre gain éventuel est la différence entre ce que le bien vaudra le jour où l’usufruit s’éteindra et ce que nous aurons payé, une fois déduits les impôts, les frais d’acte et les gros travaux de conservation à notre charge. Notre risque : une durée plus longue que ne le disent les tables, un marché qui baisse, des travaux lourds imprévus. Dans ces cas, nous perdons. Et nous ne demandons aucune information sur sa santé : le calcul ne dépend que de l’âge, et la loi interdit le reste.
Ce que le droit suisse prévoit depuis 2023
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la réserve des descendants est de la moitié de leur part successorale, et la réserve des parents a été supprimée.
Les héritiers réservataires peuvent agir en réduction après le décès, y compris contre des libéralités faites du vivant. Et les aliénations faites dans l’intention manifeste d’éluder la réserve sont réductibles sans limite de temps.
Cette dernière règle nous protège autant qu’elle vous protège : c’est précisément pour cela que nous n’achetons pas à bas prix, que nous publions notre calcul, et que nous demandons qu’un notaire indépendant le vérifie.
Base légale :CC art. 471 (réserve de la moitié depuis le 1er janvier 2023) · CC art. 522 al. 1 (action en réduction) · CC art. 527 ch. 4 (aliénations sans limite de temps)Page mise à jour le 2026-09-22
Ce que la succession perd, chiffré
Disons-le franchement : elle perd le bien. Il sort du patrimoine et ne vous reviendra pas.
Ce qui la remplace, c’est le capital encaissé — un montant plus faible que la valeur du bien, parce qu’il en a été retiré la valeur du droit d’habiter que votre parent garde. Nous vous remettons le calcul, chiffre par chiffre, avec la table et le taux. Vous pourrez le faire vérifier.
Et il faut comparer ce qui est comparable : au scénario « on ne fait rien », où le bien reste entier mais où les besoins de votre parent se financent autrement.
Source :LCP art. 84 al. 1 (impôt sur les bénéfices immobiliers, Genève)Base légale :OPC art. 17b let. a · OPC art. 17e · LPC art. 11 al. 1 let. b et c
Ce que nous gagnons, nous
Nous achetons la nue-propriété du bien avec nos fonds, et nous la gardons. Nous ne touchons aucune commission, nous n’encaissons aucun loyer — l’usage reste à votre parent — et nous ne revendons pas son dossier.
Notre gain, s’il existe, est la différence entre ce que le bien vaudra le jour où l’usufruit s’éteindra et ce que nous aurons payé, une fois déduits les impôts, les frais d’acte et les gros travaux de conservation qui sont à notre charge (CC art. 765 al. 3).
Nous prenons donc un risque simple à comprendre : si votre parent vit plus longtemps que ne le disent les tables, nous gagnons moins, et nous pouvons perdre. C’est le contraire d’un pari sur son décès : c’est un placement à très long terme qui suppose qu’il reste chez lui le plus longtemps possible.
Il peut arriver que nous cédions la nue-propriété à un autre investisseur. Cela ne change rien : l’usufruit est inscrit au registre foncier et s’impose au nouveau propriétaire (CC art. 746 al. 1).
Comment vérifier que nous sommes réels
Trois vérifications, dix minutes : notre IDE CHE-000.000.000 sur zefix.ch — la société est Viager Genève Sàrl, Rue du Rhône 00, 1204 Genève ; l’extrait du registre foncier du bien, que votre parent peut demander ; et le notaire, qui est choisi par votre parent et qui répond de l’acte.
Si à un moment quelque chose vous semble anormal, appelez Pro Senectute ou le notaire de votre choix. Nous préférons que votre famille soit bien conseillée, même si cela nous fait perdre un dossier.
Nous appeler ensemble
Mettez le haut-parleur et posez vos questions en même temps que votre parent. C’est la manière dont ces dossiers se passent le mieux.
C’est l’une des personnes de la page « Qui sommes-nous » qui répond, pas un standard.
Du lundi au vendredi, de 8h30 à 18h00.
Vous préférez écrire ? info@viager-geneve.ch
Lire la page « En parler en famille »
Il n’y a aucune urgence. Beaucoup de nos clients réfléchissent six mois, parfois un an, avant de décider, et aucun d’eux n’a été relancé.
Nous écrire
Posez votre question. Nous vous répondons comme nous répondrions à votre parent, et nous ne rappelons qu’une fois.
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