Viager en Suisse : vos questions, nos réponses

Oui. Votre usufruit est inscrit au registre foncier par le notaire, le jour de l’acte. C’est un droit réel : il vaut contre tout le monde, y compris contre un futur propriétaire si le bien est revendu, et contre les créanciers de l’acheteur (CC art. 746 al. 1). Il ne s’éteint qu’à votre décès (CC art. 749 al. 1). Personne ne peut vous faire quitter votre logement.

Rien ne change pour vous. L’acheteur suivant achèterait un bien grevé de votre usufruit, et il le saurait, puisque c’est inscrit sur le feuillet du registre foncier. Votre droit lui est opposable exactement comme il nous est opposable (CC art. 746 al. 1).

Votre usufruit reste inscrit et reste opposable, y compris aux créanciers (CC art. 746 al. 1). Le bien pourrait changer de propriétaire, mais il changerait de propriétaire avec votre droit dessus. Vous ne dépendez pas de notre solidité, parce que nous vous avons tout payé le jour de l’acte.

Ne nous croyez pas sur parole : vérifiez. Notre numéro IDE CHE-000.000.000 est consultable sur zefix.ch, le registre officiel des entreprises suisses. Notre adresse Rue du Rhône 00, 1204 Genève est une adresse réelle, avec une porte et des horaires. Et le notaire, que vous choisissez, contrôle l’acte. Nous ne demandons jamais de coordonnées bancaires, de pièce d’identité, d’acompte ni de signature le jour même.

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Non. Nous vous rappelons une seule fois, dans la plage horaire que vous avez choisie. Nous n’envoyons aucune lettre d’information et aucune relance automatique. Vous pouvez nous demander d’effacer vos données à tout moment : nous le faisons sous cinq jours ouvrables et nous vous le confirmons par écrit.

À Genève, l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers est dû le jour de la signature. Son taux dépend de la durée de possession : de 50% au-dessous de deux ans à 2% à partir de vingt-cinq ans (LCP art. 84 al. 1). Il n’est jamais nul, contrairement à ce qu’écrivent beaucoup de sites. S’y ajoutent les droits d’enregistrement de 3% (LDE art. 33 al. 1) et les honoraires du notaire.

Non, c’est faux, et cette erreur circule beaucoup. Le taux tombe à 2% à partir de vingt-cinq ans de possession (LCP art. 84 al. 1), il ne tombe pas à zéro. Faites calculer le montant exact par votre fiduciaire avant de signer.

Non, et c’est la règle qui surprend tout le monde. Lorsque le vendeur se réserve l’usufruit, le droit de 3% se calcule sans déduire la valeur de l’usufruit, donc sur la valeur vénale entière (LDE art. 35 al. 3). Pour un bien de CHF 1’500’000 dont la nue-propriété est acquise pour CHF 900’000, les droits sont de CHF 45’000, et non de CHF 27’000. Qui les supporte doit être écrit dans l’acte.

À Genève, oui : la fortune grevée d’usufruit est imposable chez l’usufruitier (LIPP art. 48). Le bien reste donc dans votre fortune imposable alors que vous n’en êtes plus propriétaire. Et si l’hypothèque est reprise par l’acheteur, vous perdez la déduction de la dette : votre impôt peut augmenter. Faites-le chiffrer par votre fiduciaire avant de signer.

Oui, et c’est le risque numéro un de cette opération. Il y a dessaisissement de fortune si la contre-prestation vaut moins de 90% de la valeur vénale (OPC art. 17b let. a), et le montant n’est ensuite réduit que de CHF 10’000 par an (OPC art. 17e al. 1). Le capital reçu entre dans votre fortune et la valeur annuelle de l’usufruit est un revenu déterminant (LPC art. 11 al. 1 let. b et c). Enfin, la franchise sur l’immeuble habité n’est accordée qu’au propriétaire : en devenant usufruitier, vous la perdez. Demandez une simulation écrite à votre caisse de compensation avant toute décision.

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Avec un usufruit, votre droit subsiste : vous pouvez louer le logement et affecter le loyer au coût du séjour (CC art. 758), sauf clause contraire de l’acte. Avec un droit d’habitation, le droit s’éteint de plein droit lors d’un placement définitif (Chambre des notaires de Genève, 25 octobre 2021). C’est la raison principale pour laquelle nous recommandons l’usufruit — alors même que l’autre solution nous coûterait moins cher.

Comparer l’usufruit et le droit d’habitation

Avec un usufruit, oui en principe : l’art. 758 CC permet de céder l’exercice du droit à un tiers. Deux réserves : le droit ne doit pas avoir été constitué à titre strictement personnel, et l’acte ne doit pas l’exclure. Vérifiez cette clause avec votre notaire avant de signer. Avec un droit d’habitation, la réponse est non : il est incessible (CC art. 776 al. 2).

Jamais. Ni dans le formulaire, ni dans le calculateur, ni au téléphone, ni au rendez-vous, ni avant l’acte. Le calcul ne dépend que de l’âge, et la loi sur la protection des données interdit de collecter ces informations pour ce type d’opération. Si quelqu’un vous pose ce genre de questions, chez nous ou ailleurs, arrêtez la conversation.

L’acte peut réserver l’usufruit aux deux, jusqu’au décès du dernier des deux. Le survivant n’a alors aucune démarche à faire : son droit était inscrit au registre foncier depuis le premier jour. C’est un droit plus long, donc plus coûteux, et la nue-propriété que nous payons est plus basse. Cette clause est la plus importante de l’acte pour un couple : faites-la relire par votre notaire.

Vous, toujours. Nous n’avons aucun notaire « maison » et nous n’en aurons jamais. Si un acheteur insiste pour imposer le sien, arrêtez tout : c’est l’un des signaux d’alerte les plus fiables. En Suisse, l’acte de vente immobilière doit être authentique (CO art. 216 al. 1) ; le notaire est votre protection, pas une formalité.

Comptez 48 heures ouvrables pour l’estimation écrite, puis le temps que vous voudrez : notre offre reste valable et inchangée trente jours, et beaucoup de nos clients réfléchissent six mois, parfois un an. Une fois la décision prise, la préparation de l’acte par le notaire prend généralement quelques semaines, selon les pièces à réunir.

Non, et il faut le savoir avant. Il n’existe en Suisse aucun droit de révocation sur la vente d’un immeuble : l’art. 40a du Code des obligations ne couvre que les choses mobilières et les services. C’est précisément pour cela que notre offre reste valable trente jours et que nous ne faisons jamais signer le jour même. Ce délai est un engagement de notre part, pas un droit que la loi vous donne.

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Aucune commission de votre part et aucun loyer : l’usage du bien est à vous. Notre gain éventuel est la différence entre ce que le bien vaudra le jour où l’usufruit s’éteindra et ce que nous aurons payé, moins les impôts, les frais d’acte et les gros travaux de conservation qui sont à notre charge. Si vous vivez plus longtemps que ne le disent les tables, nous gagnons moins et nous pouvons perdre. Notre intérêt est que vous restiez chez vous, longtemps et en bonne santé.