Le viager en Suisse : comment ça marche vraiment
Ni bouquet, ni rente, ni tables françaises. En Suisse, c’est une vente devant notaire avec réserve d’usufruit, inscrite au registre foncier.
Cette page explique le viager tel qu’il existe en droit suisse, et non tel que le décrivent les sites français qui occupent la plupart des résultats de recherche. La différence n’est pas une nuance de vocabulaire : les règles, le calcul, les impôts et les formalités ne sont pas les mêmes, et appliquer chez nous un raisonnement français conduit à des erreurs coûteuses.
Comptez dix minutes de lecture. Vous pouvez aussi imprimer cette page : elle est faite pour ça.
Viager occupé, viager libre, viager sans rente
Viager occupé : vous vendez, et vous continuez à habiter le bien. C’est la situation de presque tous nos clients.
Viager libre : vous vendez et vous quittez le logement, qui devient immédiatement disponible pour l’acheteur. Le prix est alors proche d’une vente ordinaire.
Viager sans rente : le prix est versé en une seule fois le jour de l’acte, et il n’y a aucune rente mensuelle ensuite. C’est notre modèle, et le seul que nous pratiquons.
On dit aussi « vendre la nue-propriété » : c’est la même opération décrite par l’autre bout. Vous cédez la propriété, vous gardez l’usage.
Notre modèle, expliqué en entier : le capital en une seule fois
Pourquoi la Suisse n’est pas la France : un contrat innommé
En France, le viager est un contrat typé, avec son vocabulaire — bouquet, rente, tables Daubry, abattement. Rien de tout cela n’existe en droit suisse.
Chez nous, l’opération se construit avec deux outils du Code civil :
- la vente immobilière, qui exige un acte authentique et une inscription au registre foncier (CO art. 216 al. 1 ; CC art. 656 al. 1 et 657 al. 1) ;
- l’usufruit (CC art. 745 ss) ou, plus rarement, le droit d’habitation (CC art. 776 ss), que le vendeur se réserve dans le même acte.
Conséquence pratique : un simulateur français appliqué à un bien suisse donne un chiffre faux, parce qu’il utilise des tables et un barème qui n’ont pas cours ici.
Base légale :CO art. 216 al. 1 ; CC art. 656 al. 1 et 657 al. 1 ; CC art. 745 ss et 776 ssPage mise à jour le 2026-09-22
Ce que dit exactement l’acte notarié
L’acte contient toujours six choses. Demandez-les, ligne par ligne, avant de signer.
- L’identité de l’acheteur, en toutes lettres, avec son siège et son numéro IDE.
- Le prix, et la date exacte de son versement.
- La réserve d’usufruit à votre profit, et sa durée : votre vie entière.
- La répartition des charges. Les règles légales de CC art. 765 et 778 sont dispositives : elles s’appliquent seulement si l’acte ne dit rien. Tout ce qui compte doit donc y être écrit — entretien, gros travaux, assurance, intérêts hypothécaires, charges de PPE.
- Le sort de l’hypothèque existante : reprise, remboursée, radiée.
- Ce qui se passe si vous quittez durablement le logement : c’est le point que la plupart des actes oublient, et c’est celui qui compte le plus le jour où il se produit.
Nous ne vous demanderons aucune pièce d’identité et aucune coordonnée bancaire avant l’acte notarié. Personne de sérieux ne le ferait.
Base légale :CC art. 765 et 778 (règles dispositives)
Ce que voit le registre foncier
Après l’acte, le feuillet de votre bien porte deux inscriptions : le nouveau propriétaire, et votre usufruit.
Cette seconde inscription est votre véritable protection. Elle rend votre droit opposable à tout le monde (CC art. 746 al. 1) : à nous, à un acheteur suivant, à une banque, à nos créanciers. Si nous revendions le bien demain, l’acheteur achèterait un bien occupé par vous, et il le saurait, parce que c’est écrit sur le feuillet.
Vous pouvez demander un extrait du registre foncier à tout moment. Nous vous remettons le nôtre.
Base légale :CC art. 746 al. 1, art. 748 al. 2, art. 749 al. 1
Les six étapes, du premier appel à la signature
Les durées sont indicatives, sauf les trente jours de validité de l’offre, qui sont un engagement écrit.
- Étape 1 sur 6
Le premier appel ou la demande écrite
Dix minutes. Nous répondons à vos questions et nous vous disons tout de suite si notre modèle a du sens pour vous, ou s’il n’en a pas.
- Étape 2 sur 6
L’estimation écrite
Sous 48 heures ouvrables. Elle est gratuite, elle reste la vôtre, et vous pouvez la porter à votre notaire, à votre fiduciaire ou à votre banque.
- Étape 3 sur 6
Le rendez-vous
Une heure, chez vous ou chez nous, avec vos proches si vous le souhaitez. Rien ne se signe ce jour-là, et nous ne le proposons pas.
- Étape 4 sur 6
L’offre écrite, valable trente jours
Le chiffre ne bouge pas pendant trente jours. Ce délai est un engagement de notre part : la loi ne vous le donne pas.
- Étape 5 sur 6
Le notaire que vous choisissez
Quelques semaines, selon son agenda et les pièces à réunir. Nous n’avons aucun notaire « maison » et nous n’en aurons jamais.
- Étape 6 sur 6
La signature, le paiement, l’inscription
Le même jour. Le notaire vous verse le prix et inscrit votre usufruit au registre foncier.
Il n’y a aucune urgence. Beaucoup de nos clients réfléchissent six mois, parfois un an, avant de décider. Nos sept engagements écrits disent ce que nous nous interdisons à chaque étape.
Qui paie quoi pendant l’usufruit
La loi répartit les charges ainsi, sauf si l’acte en décide autrement.
À vous, l’usufruitier
L’entretien courant, l’administration du bien, les intérêts des dettes qui grèvent le bien, les impôts et les taxes (CC art. 765 al. 1). Et les primes d’assurance (CC art. 767), l’assurance étant conclue au profit du propriétaire.
À nous, le nu-propriétaire
« Les autres charges » (CC art. 765 al. 3, renvoyant à CC art. 764 al. 2 et 3), c’est-à-dire les travaux importants de conservation du bien : la toiture, la façade, le chauffage, les structures.
Les deux ensemble
Chacune des parties peut exiger à tout moment, aux frais communs, un inventaire public du bien (CC art. 763). Nous le proposons systématiquement. C’est une protection pour vous autant que pour nous.
Base légale :CC art. 763, art. 764 al. 2 et 3, art. 765, art. 767, art. 778
Viager ou vente classique : le tableau comparatif
| Ce qui change | Vente classique | Vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit |
|---|---|---|
| Vous habitez où, ensuite | Ailleurs. Il faut trouver, déménager, payer un loyer. | Chez vous, à vie. |
| Ce que vous recevez | Le prix entier du bien. | Le prix moins la valeur du droit que vous gardez. |
| Quand | À la signature. | À la signature. |
| Visites, annonces, délai | Oui, souvent plusieurs mois. | Aucune. |
| Commission de courtage | En général à la charge du vendeur. | Aucune : nous achetons directement. |
| Gros travaux de conservation ensuite | Ce n’est plus votre affaire. | Ce n’est plus votre affaire non plus (CC art. 765 al. 3). |
| Impôt sur les bénéfices immobiliers | Dû. | Dû également. |
| Effet sur la succession | Le prix entier entre dans votre patrimoine. | Un montant plus faible entre dans votre patrimoine ; le bien en sort. |
| Prestations complémentaires | À examiner. | À examiner impérativement : l’opération dégrade presque toujours la position. |
Aucun montant ne figure dans ce tableau : il compare des situations, pas des prix. Les ordres de grandeur du calcul sont publiés sur la page « Comment nous calculons », avec la table, le taux et la source.
Source : Code civil suisse, art. 745 ss et 765 al. 3 ; LPC art. 11 al. 1 let. b et c ; OPC art. 17b let. a
La dernière ligne est la plus importante, et c’est celle dont personne ne parle dans ce métier. Lisez les risques et les coûts avant de nous appeler, pas après.
Questions fréquentes
Puis-je vraiment rester chez moi jusqu’à la fin de ma vie ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Oui. Votre usufruit est inscrit au registre foncier par le notaire, le jour de l’acte. C’est un droit réel : il vaut contre tout le monde, y compris contre un futur propriétaire si le bien est revendu, et contre les créanciers de l’acheteur (CC art. 746 al. 1). Il ne s’éteint qu’à votre décès (CC art. 749 al. 1). Personne ne peut vous faire quitter votre logement.
Que se passe-t-il si vous revendez mon bien à quelqu’un d’autre ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Rien ne change pour vous. L’acheteur suivant achèterait un bien grevé de votre usufruit, et il le saurait, puisque c’est inscrit sur le feuillet du registre foncier. Votre droit lui est opposable exactement comme il nous est opposable (CC art. 746 al. 1).
Qui paie les gros travaux, la toiture, la façade ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Nous. Les travaux importants de conservation sont à la charge du nu-propriétaire (CC art. 765 al. 3, renvoyant à CC art. 764 al. 2 et 3). C’est souvent ce qui pèse le plus lourd dans les dépenses d’un propriétaire de plus de septante ans, et cela cesse d’être votre affaire.
Qui paie l’entretien courant, les impôts et les intérêts de l’hypothèque ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Vous, l’usufruitier : l’entretien courant, l’administration du bien, les intérêts des dettes qui grèvent le fonds, les impôts et les taxes (CC art. 765 al. 1). Ces règles sont dispositives : elles doivent être écrites dans l’acte, poste par poste, charges de PPE comprises.
Et l’assurance du bâtiment ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Les primes sont à votre charge, et l’assurance est conclue au profit du propriétaire (CC art. 767). Votre notaire vérifie que la police existe et qu’elle est correctement libellée au moment de l’acte.
Combien de temps prend l’opération ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Comptez 48 heures ouvrables pour l’estimation écrite, puis le temps que vous voudrez : notre offre reste valable et inchangée trente jours, et beaucoup de nos clients réfléchissent six mois, parfois un an. Une fois la décision prise, la préparation de l’acte par le notaire prend généralement quelques semaines, selon les pièces à réunir.
Les trente questions, y compris celles qui nous dérangent, sont sur la page questions fréquentes. Le vocabulaire technique est expliqué dans le glossaire.
La suite, si vous le souhaitez
Le calcul s’affiche tout de suite, sur la page, sans adresse électronique et sans engagement. Si vous préférez parler à quelqu’un, le téléphone est plus simple : c’est souvent une affaire de dix minutes.
Calculer une estimation Voir comment nous calculons
Nous appeler
Vous pouvez aussi nous écrire à info@viager-geneve.ch. Nous répondons à tout.
C’est l’une des personnes de la page « Qui sommes-nous » qui répond, pas un standard.
Du lundi au vendredi, de 8h30 à 18h00.
Vous préférez écrire ? info@viager-geneve.ch
Sources:CO art. 216 al. 1 et art. 40a · CC art. 656 al. 1, 657 al. 1, 745 ss, 746 al. 1, 748 al. 2, 749 al. 1, 758, 763, 764, 765, 767, 776 ss, 778 · LPC art. 11 al. 1 let. b et c ; OPC art. 17a al. 5, art. 17b let. a, art. 17ePage mise à jour le 2026-09-22
Cette page décrit le droit applicable, pas votre situation. Faites-la vérifier par le notaire de votre choix et par votre fiduciaire : c’est exactement ce à quoi elle sert, et c’est ce que nous vous demandons de faire.