Les risques et les coûts d’une vente en viager : ce que nous vous disons avant de signer

Nous vendons une opération qui a de vrais inconvénients. Les taire serait déloyal au sens de la loi contre la concurrence déloyale, et surtout ce serait stupide : vous les découvririez chez le notaire, et vous auriez raison de partir.

Voici donc, dans l’ordre d’importance, ce que vous risquez et ce que vous payez. Chaque affirmation porte son article de loi. Imprimez cette page et montrez-la à votre notaire : c’est exactement ce à quoi elle sert.

Cinq mécanismes se cumulent, et un sixième élargit la période de contrôle. Chacun est indépendant des autres : ils ne se compensent pas, ils s’additionnent.

Les franchises et le rattrapage annuel sont des montants légaux, pas des ordres de grandeur. Ils changent quand la loi change : cette page est à jour au 22 septembre 2026.

Source : OPC art. 17, 17a al. 5, 17b let. a, 17e ; LPC art. 11 al. 1 let. b et c, art. 11a al. 4

Ce que nous en concluons, et que nous assumons : cette opération dégrade presque toujours votre position en matière de prestations complémentaires, même à un prix parfaitement correct.

Ce qu’il faut faire, et le faire avant de signer

Demandez une simulation écrite à votre caisse de compensation cantonale. C’est gratuit, c’est leur métier, et leur réponse vaut mieux que la nôtre. Si vous le souhaitez, nous préparons la demande avec vous. Si la réponse est défavorable, nous vous conseillerons de ne pas vendre.

Sources:OPC art. 17 al. 3, art. 17a al. 5, art. 17b let. a, art. 17d al. 3 let. b ch. 1, art. 17e · LPC art. 11 al. 1 let. b et c, art. 11a al. 4 · Page mise à jour le 2026-09-22

À Genève, la fortune grevée d’usufruit est imposable chez l’usufruitier (LIPP art. 48). Autrement dit : après la vente, le bien continue de figurer dans votre fortune imposable, alors que vous n’en êtes plus propriétaire.

Si l’hypothèque est reprise par l’acheteur, la dette sort de votre bilan fiscal : vous perdez la déduction correspondante. Le capital reçu, lui, s’ajoute à votre fortune. Les deux effets vont dans le même sens, et votre impôt sur la fortune peut augmenter sensiblement.

Et vous continuez de payer l’impôt immobilier complémentaire, dû par la personne inscrite au registre foncier comme propriétaire ou usufruitier au 31 décembre : 1 ‰, réduit à 0,2 ‰ pour la résidence principale d’une personne physique (LCP art. 76).

Faites chiffrer l’ensemble par votre fiduciaire avant de signer. C’est une dépense de quelques centaines de francs qui peut changer la décision.

Sources:LIPP art. 48 · LCP art. 76 · Page mise à jour le 2026-09-22

Valables pour n’importe quel acheteur, nous compris. Si l’un de ces sept points se produit, arrêtez tout et appelez votre notaire.

1. On vous propose de signer le jour même, ou « juste un accord de principe pour réserver ». Un acte immobilier ne se signe jamais dans l’urgence.
2. L’acheteur amène son notaire. Le notaire se choisit par le vendeur, sans discussion.
3. On vous demande vos coordonnées bancaires, une copie de votre pièce d’identité, un acompte ou des frais de dossier avant l’acte. Rien de tout cela n’a de raison d’exister avant la signature chez le notaire.
4. On vous pose des questions sur votre santé, vos traitements, vos habitudes, ou votre espérance de vie. Le calcul n’en a pas besoin, et la loi l’interdit.
5. Le prix n’est pas expliqué. Si l’on ne peut pas vous dire quelle table, quel taux et quel facteur ont été utilisés, c’est qu’il n’y a pas de méthode.
6. On refuse que vous en parliez à un tiers, ou l’on vous décourage de consulter un notaire indépendant, un fiduciaire ou votre famille.
7. On ne vous parle ni de l’impôt sur les bénéfices immobiliers, ni des prestations complémentaires, ni du caractère définitif de l’opération. Le silence sur les inconvénients n’est pas de la délicatesse : c’est un manquement à la loi.

• Nous publions la méthode de calcul entière : table, édition, taux, source, facteur, résultat. Vous pouvez la faire refaire.
• Nous affichons un avertissement sur les prestations complémentaires dès que le calcul passe sous le seuil des 90 %, et nous vous aidons à demander la simulation écrite à votre caisse.
• Nous proposons systématiquement un inventaire public du bien au jour de l’acte, à frais communs (CC art. 763).
• Nous demandons que la répartition des charges soit écrite dans l’acte poste par poste, parce que les règles légales sont dispositives (CC art. 765 et 778).
• Nous recommandons l’usufruit plutôt que le droit d’habitation, alors même que le second nous coûterait moins cher.
• Notre offre reste valable trente jours, et nous ne faisons jamais signer le jour même.
• Nous n’avons aucun notaire maison, et nous ne vous demandons jamais de données bancaires avant l’acte.
• Nous ne posons aucune question sur votre santé.

Nos sept engagements, datés et signés

Base légale :CC art. 763, art. 765, art. 778 ; OPC art. 17b let. a

Appelez-nous. Nous répondons aussi aux questions qui nous dérangent — c’est plutôt à cela qu’on reconnaît un interlocuteur sérieux. Il n’y a sur cette page ni formulaire, ni bouton d’inscription : elle n’est pas faite pour ça.