LA MÉTHODE
Calcul du viager en Suisse : comment nous calculons votre nue-propriété
La méthode entière du calcul d’un viager : les tables, le taux, la source, et trois exemples calculés jusqu’au dernier franc. Faites-la vérifier par votre notaire.
Beaucoup de gens nous demandent d’où sort le chiffre. La réponse tient en une page, et nous la publions en entier : la table, l’édition, le taux, la source d’où nous l’avons tirée et le calcul complet. Vous pouvez l’imprimer et la poser sur le bureau de votre notaire.
Nous publions aussi ce que cette méthode ne sait pas faire. Un calcul honnête, ce n’est pas un calcul sans marge d’erreur : c’est un calcul dont la marge d’erreur est écrite.
Les trois variables d’un calcul de viager
1. La valeur vénale du bien. Ce que votre maison vaudrait aujourd’hui, libre, sur le marché. C’est la seule variable qui demande un vrai travail d’expertise.
2. Votre âge. Il détermine la durée probable de l’usufruit. Les tables suisses que nous appliquons vont de 60 à 100 ans.
3. Le taux de capitalisation. Il sert à ramener à aujourd’hui la valeur d’un bien dont nous n’aurons l’usage que plus tard.
Et c’est tout. Il n’y a pas de quatrième variable cachée, pas de coefficient maison, pas de « note de dossier ». Le calcul s’écrit en une ligne : la valeur du droit que vous gardez, c’est la valeur du bien multipliée par le rendement conventionnel et par le facteur de votre âge. La nue-propriété, c’est ce qui reste.
Les tables suisses du viager : Stauffer–Schätzle–Weber
Nous utilisons les Barwerttafeln de Stauffer, Schätzle et Weber, tables M1x (hommes) et M1y (femmes), 6ᵉ édition 2013, au taux de 3,5 % l’an, avec des rentes mensuelles payables d’avance.
Pourquoi cette édition : parce qu’elle est reproduite intégralement dans une notice publique de l’administration fiscale du canton de Bâle-Campagne, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2016. C’est donc la seule que vous puissiez vérifier vous-même, ligne par ligne, sans rien acheter.
L’édition courante est la 8ᵉ (2025), fondée sur les bases AVS 2020 et projetée à 2040. Elle donnera des facteurs plus élevés, donc une nue-propriété plus basse. Nous le disons à l’avance, et nous changerons d’édition en le signalant sur cette page, à la date près.
Une précision que les brochures oublient : ces tables sont des tables de période extrapolées, construites sur la mortalité AVS. Ce ne sont pas des tables générationnelles. C’est l’auteur lui-même qui le précise.
Une dernière, qui compte : aucune loi n’impose ces tables. Ce sont des tables privées, adoptées par la pratique des tribunaux et des administrations suisses. Qui vous dit qu’il y est obligé vous dit une chose fausse.
Sources:Barwerttafeln Stauffer–Schätzle–Weber, 6ᵉ édition 2013 (tables M1x et M1y), reproduites par la notice de la Steuerverwaltung Basel-Landschaft, en vigueur depuis le 1.1.2016 · 8ᵉ édition 2025, bases AVS 2020, projection 2040, Schulthess, ISBN 978-3-7255-9416-0Base légale :Usufruit : CC art. 745 ss ; inscription au registre foncier : CC art. 746 al. 2 et 657 al. 1Page mise à jour le 22 septembre 2026
Le taux de 3,5 % du Tribunal fédéral : ce qu’il est et ce qu’il n’est pas
Le taux de 3,5 % est celui qu’applique le Tribunal fédéral depuis 1946. Il a été confirmé dans l’ATF 125 III 312 du 11 mai 1999, et encore dans l’arrêt 4A_116/2022 du 13 septembre 2022, qui a refusé de le ramener à 2 %.
Ce qu’il est : un taux du droit de la responsabilité civile, employé pour capitaliser des prestations périodiques.
Ce qu’il n’est pas : un rendement immobilier, ni une promesse de performance, ni un taux de marché.
D’autres cantons retiennent 3 % en matière de successions et de donations — Zurich (ZStB 502.1) et Argovie. Ce sont des règles fiscales, qui ne s’appliquent pas à une vente entre particuliers. Nous le signalons parce que l’honnêteté l’exige : à 3 %, la nue-propriété serait plus élevée, donc plus favorable à vous. Nous ne publions pas ce calcul parce que nous ne possédons pas les tables à ce taux, et nous n’inventons pas de chiffres.
Un détail technique, que votre notaire vérifiera : pour que l’usufruit et la nue-propriété fassent exactement la valeur du bien, le rendement appliqué à la valeur n’est pas 3,5 % mais 3,4352 %. C’est le taux équivalent pour des rentes mensuelles payables d’avance. Appliquer 3,5 % à cet endroit surestimerait l’usufruit d’environ 1,9 % — c’est-à-dire toujours à votre détriment. Nous appliquons donc le taux exact.
Sources:ATF 125 III 312 du 11.5.1999 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_116/2022 du 13.9.2022 · Zurich ZStB 502.1 et Argovie : 3 % en matière de successions et de donationsPage mise à jour le 22 septembre 2026
Un viager ne demande rien sur votre santé, et voici pourquoi
Le calcul ne dépend que de l’âge et de la table retenue. Il n’a besoin d’aucune information médicale, et nous n’en demandons aucune : ni maintenant, ni au rendez-vous, ni avant l’acte. Ni maladie, ni traitement, ni tabac, ni « état de forme général ».
Ce n’est pas une faveur : la loi sur la protection des données interdit de collecter ces informations pour ce genre d’opération, et le simple fait de les demander devrait vous faire raccrocher, chez nous comme chez n’importe qui d’autre. Nous ne vous demandons pas davantage votre numéro AVS, vos coordonnées bancaires ou une pièce d’identité : rien de tout cela n’a sa place avant l’acte notarié.
Les tables suisses de capitalisation sont distinctes pour les femmes et pour les hommes : c’est pour cela que nous vous le demandons. Ce sont les tables actuarielles utilisées par la pratique suisse ; nous publions la méthode entière sur la page « Comment nous calculons » et nous vous montrons le facteur appliqué à votre situation.
Et parce que cette différence a un prix, nous l’écrivons : à âge égal, la table des femmes donne un facteur plus élevé, donc une nue-propriété plus basse que celle d’un homme. Nous vous montrons le facteur appliqué à votre situation, à côté du résultat. Vous pouvez le contester, le faire vérifier, et nous demander le calcul avec l’autre table.
Base légale :Protection des données : nLPD art. 5 let. c ch. 2 et art. 6 al. 7 let. aPage mise à jour le 22 septembre 2026
Madame, septante-huit ans, appartement à Carouge
Un appartement en PPE à Carouge, estimé à CHF 1’200’000. Madame se réserve l’usufruit, seule, et reste chez elle.
| Élément du calcul | Valeur retenue |
|---|---|
| Valeur vénale retenue | CHF 1’200’000 |
| Facteur de capitalisation, table M1y (femmes), 78 ans | 10,74 |
| Taux de capitalisation | 3,5 % |
| Rendement conventionnel appliqué à la valeur | 3,4352 % |
| Valeur de l’usufruit que vous gardez | CHF 442’731 |
| Nue-propriété théorique (valeur − usufruit) | CHF 757’269 |
| Part de la valeur vénale | 63% |
| Fourchette affichée par le calculateur | de CHF 690’000 à CHF 750’000 |
| Espérance de vie moyenne à 78 ans, femme (OFS 2024) | 12,2 années |
Chiffres produits par le moteur de calcul du site, non recopiés à la main : ce sont exactement ceux du calculateur public. La fourchette est arrondie vers le bas, au palier de CHF 10’000, jamais vers le haut.
Source : Tables Stauffer–Schätzle–Weber, 6ᵉ édition 2013, taux 3,5 % p.a., rentes mensuelles payables d’avance, reproduites intégralement par la notice de l’administration fiscale de Bâle-Campagne en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2016 · espérance de vie : Office fédéral de la statistique, 2024
La nue-propriété représente environ 63% de la valeur du bien. Ce montant serait versé en une seule fois par le notaire, le jour de la signature.
Pour information, et parce que le cacher serait malhonnête : les tables fédérales indiquent en moyenne 12,2 années restantes à 78 ans pour une femme. Une moyenne ne dit rien de vous. Elle dit seulement ce que le calcul suppose.
Monsieur, septante-deux ans, maison à Nyon
Une maison individuelle à Nyon, canton de Vaud, estimée à CHF 850’000. Monsieur se réserve l’usufruit, seul.
| Élément du calcul | Valeur retenue |
|---|---|
| Valeur vénale retenue | CHF 850’000 |
| Facteur de capitalisation, table M1x (hommes), 72 ans | 12,04 |
| Taux de capitalisation | 3,5 % |
| Rendement conventionnel appliqué à la valeur | 3,4352 % |
| Valeur de l’usufruit que vous gardez | CHF 351’560 |
| Nue-propriété théorique (valeur − usufruit) | CHF 498’440 |
| Part de la valeur vénale | 59% |
| Fourchette affichée par le calculateur | de CHF 450’000 à CHF 490’000 |
| Espérance de vie moyenne à 72 ans, homme (OFS 2024) | 14,9 années |
Chiffres produits par le moteur de calcul du site, non recopiés à la main : ce sont exactement ceux du calculateur public. La fourchette est arrondie vers le bas, au palier de CHF 10’000, jamais vers le haut.
Source : Tables Stauffer–Schätzle–Weber, 6ᵉ édition 2013, taux 3,5 % p.a., rentes mensuelles payables d’avance, reproduites intégralement par la notice de l’administration fiscale de Bâle-Campagne en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2016 · espérance de vie : Office fédéral de la statistique, 2024
On voit ici l’effet de l’âge, et lui seul : six ans de moins que dans l’exemple précédent font passer la part de la nue-propriété de 63% à 59% de la valeur vénale. Ce n’est pas une politique commerciale, c’est de l’arithmétique : un usufruit qui durera probablement plus longtemps vaut plus cher, et ce qui reste vaut moins.
Un couple de quatre-vingts et septante-huit ans, à Genève
Une maison à Genève, estimée à CHF 2’400’000. L’usufruit est réservé aux deux, et il dure jusqu’au décès du dernier des deux. C’est donc un droit plus long, et plus coûteux, que celui d’une personne seule.
| Élément du calcul | Valeur retenue |
|---|---|
| Valeur vénale retenue | CHF 2’400’000 |
| Facteur de dernier survivant (M1x + M1y − M5xy reconstituée) | 12,25 |
| Incertitude déclarée sur ce facteur | ± 2% |
| Taux de capitalisation | 3,5 % |
| Rendement conventionnel appliqué à la valeur | 3,4352 % |
| Valeur de l’usufruit que vous gardez | CHF 1’010’249 |
| Nue-propriété théorique (valeur − usufruit) | CHF 1’389’751 |
| Part de la valeur vénale | 58% |
| Fourchette affichée par le calculateur | de CHF 1’270’000 à CHF 1’380’000 |
| Espérance de vie moyenne, homme de 80 ans (OFS 2024) | 9,4 années |
| Espérance de vie moyenne, femme de 78 ans (OFS 2024) | 12,2 années |
Chiffres produits par le moteur de calcul du site, non recopiés à la main : ce sont exactement ceux du calculateur public. La fourchette est arrondie vers le bas, au palier de CHF 10’000, jamais vers le haut.
Source : Tables Stauffer–Schätzle–Weber, 6ᵉ édition 2013, taux 3,5 % p.a., rentes mensuelles payables d’avance, reproduites intégralement par la notice de l’administration fiscale de Bâle-Campagne en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2016 · espérance de vie : Office fédéral de la statistique, 2024
Ce n’est pas une pénalité : c’est une protection que vous achetez. Le droit couvre les deux, jusqu’au bout, et le survivant n’a aucune démarche à faire.
Base légale :OPC art. 17b let. a (seuil de 90 %), art. 17e al. 1 (réduction de CHF 10’000 par an) ; LPC art. 11 al. 1 let. b et cPage mise à jour le 22 septembre 2026
Pourquoi un simulateur de viager français se trompe en Suisse
Les simulateurs français appliquent le barème de l’art. 669 du Code général des impôts, ou les tables Daubry. Ce sont des instruments français, pour un marché français, avec une fiscalité française. Ils n’ont aucune valeur en Suisse.
À titre de comparaison, et uniquement à ce titre : le barème fiscal français retient une nue-propriété de 80 % entre 71 et 80 ans, de 90 % entre 81 et 90 ans, et de 100 % au-delà de 91 ans. Un barème par tranches de dix ans, forfaitaire, et sans rapport avec les tables suisses.
Utiliser ces chiffres ici, c’est se tromper de pays. Une vente immobilière suisse se fait par acte authentique et s’inscrit au registre foncier ; l’usufruit que vous gardez est un droit réel suisse, régi par le Code civil suisse, et sa valeur se calcule avec des tables suisses.
Source :Barème français CGI art. 669, cité uniquement à titre de comparaison et non applicable en SuissePage mise à jour le 22 septembre 2026
Faites vérifier notre calcul de viager par votre notaire
Nous vous remettons le calcul par écrit, avec la table, l’édition, le taux et la source. Apportez-le à votre notaire, à votre fiduciaire ou à votre banque. Ils le referont en dix minutes.
Si quelqu’un trouve une erreur, nous la corrigeons et nous vous le disons. Une méthode qu’on ne peut pas vérifier n’est pas une méthode : c’est un argument de vente.
C’est vous qui choisissez le notaire. Parlez-en aussi à un proche : pour un avis entièrement neutre, Pro Senectute conseille gratuitement. Nous préférons que vous soyez bien conseillé, même si cela nous fait perdre un client.
Il n’y a aucune urgence. Beaucoup de nos clients réfléchissent six mois, parfois un an, avant de décider.
Usufruit ou droit d’habitation : ce que change votre choix · En parler en famille
Faire le calcul du viager sur vos propres chiffres
Le calculateur applique exactement la méthode de cette page. Le résultat s’affiche tout de suite, sur la même page, sans adresse électronique et sans engagement.
Vous préférez une estimation écrite du bien lui-même ? Demander le calcul par écrit.
Nous appeler
Si vous préférez que nous fassions le calcul avec vous, de vive voix, appelez-nous. Nous le faisons au téléphone, sans rendez-vous et sans que vous ayez à donner quoi que ce soit.
C’est l’une des personnes de la page « Qui sommes-nous » qui répond, pas un standard.
Du lundi au vendredi, de 8h30 à 18h00.
Vous préférez écrire ? info@viager-geneve.ch