Simulateur de viager suisse : calculez votre nue-propriété

Cette estimation n’est pas une offre et n’engage ni vous ni nous. C’est une indication à titre informatif : ce n’est ni une expertise, ni un conseil financier, fiscal ou successoral.

Estimation indicative

La nue-propriété de votre bien pourrait se situer autour de

Comment nous sommes arrivés à ce chiffre

Le calcul est ouvert : chaque ligne est vérifiable, et votre notaire peut le refaire. C’est ce qui nous distingue des simulateurs à boîte noire.

Pourquoi une fourchette, et non un chiffre

• La borne haute est la nue-propriété théorique, arrondie vers le bas à CHF 10’000. La borne basse est cette même somme moins 8 %, arrondie vers le bas elle aussi. Ces 8 % sont la largeur que nous déclarons, pas une marge de négociation.
• Nous arrondissons toujours vers le bas : une fourchette qui dépasserait le chiffre théorique serait une promesse, et nous n’en faisons pas.
• La valeur de départ est celle que vous avez indiquée. C’est la source d’écart la plus grande, et elle ne se corrige qu’avec une expertise.

Vous resteriez chez vous, à vie, avec un droit inscrit au registre foncier.

Ce que cette estimation n’est pas

• Cette estimation n’est pas une offre et n’engage ni vous ni nous. C’est une indication informative : ni une expertise, ni un conseil financier, fiscal ou successoral. Elle indique ce que valent les tables suisses appliquées aux chiffres que vous avez saisis — pas ce que nous vous proposerions. Un prix ne se fixe qu’après une expertise du bien et devant notaire.
• Le calcul applique les tables suisses de capitalisation Stauffer–Schätzle–Weber, 6ᵉ édition 2013, tables M1x et M1y, taux 3,5 % p.a., rentes mensuelles payables d’avance. Source : Merkblatt de l’administration fiscale de Bâle-Campagne, en vigueur depuis le 1.1.2016. L’espérance de vie affichée vient d’une autre source : les tables de mortalité de l’Office fédéral de la statistique, 2024.
• Le taux de 3,5 % est celui que le Tribunal fédéral applique depuis 1946 et qu’il a confirmé en 2022. C’est un taux du droit de la responsabilité civile, pas un rendement immobilier : nous le précisons parce que c’est la vérité. Certains cantons — Zurich, Argovie — appliquent 3 % en matière de succession et de donation, pas à une vente. Et un taux plus bas escompte moins l’avenir : appliqué de manière cohérente, il donne une nue-propriété plus ÉLEVÉE, pas plus basse. Nous ne l’affichons pas ici, parce qu’il faudrait les tables à 3 %, que nous ne possédons pas.
• L’édition courante des tables est la 8ᵉ (2025). Nous utilisons la 6ᵉ (2013), la seule publiée intégralement par une administration cantonale et donc vérifiable par vous. La 8ᵉ donnera des facteurs plus élevés, donc une nue-propriété plus basse. Nous le dirons dans l’évaluation individuelle.
• Les tables suisses sont distinctes pour les hommes et pour les femmes, et c’est pour cela que nous vous demandons votre sexe. Aucune loi ne l’impose : ce sont des tables privées, adoptées par la pratique des tribunaux et des administrations suisses — nous ne vous le présentons donc jamais comme une obligation légale. Nous publions la méthode entière sur la page « Comment nous calculons » et nous affichons, à côté du résultat, le facteur exact appliqué à votre situation : vous ou votre notaire pouvez refaire le calcul.
• Nous ne vous demandons rien sur votre santé, ni maintenant ni plus tard. Le calcul est statistique : les tables ne disent rien de votre situation personnelle.
• La valeur du bien est celle que vous avez indiquée. Une expertise professionnelle peut donner un résultat sensiblement différent, en plus comme en moins.
• D’autres méthodes existent. Plusieurs administrations cantonales capitalisent le loyer net effectif du bien plutôt qu’un rendement conventionnel, avec un taux correspondant ; le résultat peut être sensiblement différent, souvent plus favorable au vendeur. Nous examinerons cette variante dans l’évaluation individuelle. Nous ne l’affichons pas ici parce qu’elle exige des tables à d’autres taux que 3,5 %, que nous ne publions pas.
• Vendre la nue-propriété est irréversible. Le bien ne fera plus partie de votre succession et vos héritiers ne le recevront pas.
• Les impôts (bénéfices immobiliers, droits d’enregistrement ou taxe d’inscription), les frais de notaire et l’hypothèque restante ne sont pas compris dans cette estimation.
• Si vous touchez ou pourriez toucher des prestations complémentaires, cette vente peut réduire vos droits, même à un prix correct : après la vente vous n’êtes plus propriétaire et vous perdez la franchise prévue pour le logement habité par son propriétaire. Notre contrôle prudentiel figure plus haut ; lisez aussi la page « Risques et coûts » avant d’aller plus loin.
• Parlez-en à vos proches et à un notaire indépendant avant de décider. Pour un avis neutre et gratuit, adressez-vous à Pro Senectute.
• Ce calcul se fait dans votre navigateur. Tant que vous ne nous écrivez pas, rien de ce que vous avez saisi ne nous parvient.

Précision sur la dernière phrase ci-dessus : pour savoir combien de personnes arrivent jusqu’au résultat, nous envoyons à notre propre serveur — et à lui seul — huit informations, dont aucune ne vous identifie : votre âge, la valeur que vous avez indiquée, le droit que vous avez choisi, les deux bornes de l’estimation, la langue de la page, l’adresse de la page sans ses paramètres, et un identifiant de session tiré au hasard qui sert à ne pas compter deux fois la même personne. Ni nom, ni adresse, ni moyen de vous recontacter, et rien n’est transmis à un tiers. Vous pouvez refuser cet envoi, ici et maintenant : Ne pas envoyer cette mesure
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Tables Stauffer–Schätzle–Weber, 6ᵉ édition 2013. Contenu de cette page mis à jour le 22 septembre 2026.