Viager occupé sans rente : tout le capital en une seule fois

Vous vendez la nue-propriété, vous gardez l’usufruit inscrit au registre foncier, et vous recevez le prix en entier le jour de l’acte. Aucune rente, aucun acheteur à surveiller.

La plupart des gens imaginent le viager comme une rente mensuelle versée jusqu’à la fin de la vie. Ce n’est pas ce que nous faisons, et cette page explique pourquoi.

Nous achetons la nue-propriété et nous payons la totalité du prix le jour de la signature, chez le notaire. Vous gardez l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter votre bien jusqu’à la fin de votre vie. Il n’y a ensuite plus aucun flux d’argent entre nous. C’est plus simple, et surtout c’est plus sûr pour vous.

Nous n’achetons pas « à bas prix ». Nous payons la valeur du bien moins la valeur du droit que vous gardez, calculée avec les tables suisses, et nous publions le calcul entier. L’écart avec une vente ordinaire n’est pas un rabais : c’est la contrepartie du fait de rester chez vous jusqu’au bout.

Devant notaire, toujours

La vente se fait par acte authentique. Rien ne se signe ailleurs, et rien ne se signe le jour même.
Inscrit au registre foncier

Votre usufruit est un droit réel (CC art. 745 ss) : il vaut contre tout futur propriétaire.
Le notaire, c’est vous qui le choisissez

Nous n’avons pas de notaire « maison » et nous n’en aurons jamais.
Estimation gratuite, écrite

Elle reste la vôtre : vous pouvez la porter à votre notaire, à votre fiduciaire ou à votre banque.

Point 1

Capital unique ou rente mensuelle : la vraie différence

Ce qui sépare un capital versé en une fois d’un montage bouquet + rente viagère
Ce qui change	Capital en une fois (notre modèle)	Bouquet + rente mensuelle
Ce que vous touchez le jour de l’acte	La totalité.	Une partie seulement.
Ensuite	Plus rien à attendre : l’affaire est close.	Une rente à percevoir pendant des années.
Si l’acheteur ne paie plus	Situation impossible : il a déjà tout payé.	Il faut agir, faire inscrire ou réaliser une hypothèque légale du vendeur (CC art. 837 al. 1 ch. 1), aller au contentieux.
Qui porte le risque d’une vie longue	Nous.	Nous aussi, mais vous portez le risque de sa solvabilité.
Ce que vous laissez à vos héritiers	Un capital déjà encaissé, qui est à vous.	Le capital déjà touché, plus des rentes futures qui s’éteignent à votre décès.
Complexité	Une signature, un versement.	Un suivi de vingt ans.

Ce tableau compare deux structures juridiques, pas deux prix. Nous ne pratiquons que la première.

Source : CC art. 746 al. 1 et art. 837 al. 1 ch. 1

Le mot « bouquet » appartient au droit français. Nous le citons ici pour que la comparaison soit claire, et nulle part ailleurs sur ce site : la Suisse n’a pas de contrat de viager typé.

Point 2

Pourquoi nous ne proposons pas de rente

Trois raisons, dans cet ordre.

La première est pour vous

Une rente vous rend dépendante de la solvabilité de l’acheteur pendant vingt ans. Une garantie existe — l’hypothèque légale du vendeur, CC art. 837 al. 1 ch. 1 — mais elle doit être inscrite, et il faut ensuite la faire valoir. À quatre-vingts ans, ce n’est pas un cadeau : c’est un dossier.

La deuxième est juridique

La rente viagère systématique pose, en Suisse, une question de qualification au regard de la surveillance des assurances. Tant que nous n’avons pas un avis de droit écrit sur ce point, nous ne vendons que la structure à capital unique. Nous préférons ne pas offrir un produit dont le statut n’est pas clair.

La troisième est de clarté

Avec un capital unique, il n’existe qu’un seul chiffre à comprendre, à vérifier et à montrer à son notaire. Tout le reste est du bruit.

Base légale :CC art. 837 al. 1 ch. 1 (hypothèque légale du vendeur)

Point 3

Le risque de défaut de paiement disparaît totalement

Le jour de l’acte, le notaire vous verse le prix. À partir de cet instant, nous ne vous devons plus rien, et vous ne dépendez plus de nous en rien.

Nous, en revanche, restons tenus : vous restez chez vous, votre usufruit est inscrit, et il survit à tout — à une revente du bien, à un changement de propriétaire, à nos créanciers (CC art. 746 al. 1).

C’est une asymétrie assumée, et c’est la raison pour laquelle nous avons choisi ce modèle.

Base légale :CC art. 746 al. 1 (opposabilité du droit réel)

Point 4

Combien de capital selon votre âge : la méthode

La part qui vous revient dépend d’une seule variable : l’âge. Plus l’usufruit que vous gardez est long, plus il vaut cher, et moins la nue-propriété vaut. C’est arithmétique, ce n’est pas une négociation.

Le calcul ne demande aucune information sur votre santé. Il dépend de l’âge et des tables suisses de capitalisation, qui sont des paramètres objectifs et publiés. Si quelqu’un vous interroge sur vos maladies, vos traitements ou vos habitudes, chez nous ou ailleurs, arrêtez la conversation.

Pourquoi vous ne trouverez pas de pourcentage par âge sur cette page

Nous pourrions écrire ici « à tel âge, la nue-propriété vaut tant ». Nous ne le faisons pas encore. Deux vérifications sont en cours : quelle édition des tables suisses de capitalisation s’applique réellement à votre canton, et la validation de notre formule par un actuaire suisse. Tant qu’elles ne sont pas closes, un ordre de grandeur publié serait une affirmation que nous ne pourrions pas prouver — et la loi contre la concurrence déloyale nous impose de pouvoir prouver chaque chiffre (LCD art. 13a).

Ce que nous pouvons faire dès aujourd’hui : vous remettre par écrit le calcul de votre cas, avec la table, l’édition, le taux, le facteur et le résultat, pour que votre notaire le refasse.

La méthode entière, avec la table, le taux et les sources

Sources:Stauffer–Schätzle–Weber, 6ᵉ éd. 2013, tables M1x/M1y — Merkblatt de la Steuerverwaltung du canton de Bâle-Campagne, en vigueur depuis le 1.1.2016 · OFS, espérance de vie 2024Page mise à jour le 2026-09-22

Point 5

Ce que cela change pour vos impôts

Trois effets, qu’il faut regarder avant de signer et non après.

L’impôt sur les bénéfices immobiliers est dû à la signature

À Genève, le taux dépend de la durée de possession : de 50 % au-dessous de deux ans jusqu’à 2 % à partir de vingt-cinq ans (LCP art. 84 al. 1). Il n’est jamais nul, contrairement à ce qu’écrivent beaucoup de sites commerciaux.

L’impôt sur la fortune reste à votre charge

À Genève, la fortune grevée d’usufruit est imposable chez l’usufruitier (LIPP art. 48). Autrement dit : vous ne possédez plus le bien, mais vous continuez à être imposé dessus. Et si l’hypothèque part avec le bien, vous perdez la déduction de la dette : votre impôt peut augmenter.

L’impôt immobilier complémentaire reste dû

Il est dû par la personne inscrite au registre foncier comme propriétaire ou usufruitier au 31 décembre : 1 ‰, réduit à 0,2 ‰ pour la résidence principale d’une personne physique (LCP art. 76).

Fiscalité et notaire : la page entière, article de loi par article de loi

Sources:LCP art. 84 al. 1 · LCP art. 76 · LIPP art. 48Page mise à jour le 2026-09-22

Point 6

Pour qui cette formule n’est PAS la bonne

Nous préférons vous le dire avant que vous nous appeliez.

Si vous avez moins de 68 ans. La part qui vous reviendrait est faible, et la décision est définitive. Attendre quelques années change beaucoup de choses.
Si vous touchez des prestations complémentaires, ou si vous pourriez en toucher. L’opération dégrade presque toujours votre position, même à prix correct. Lisez d’abord la page « Risques et coûts ».
Si vous comptez déménager dans les deux ou trois ans. Une vente ordinaire vous rapportera davantage.
Si votre bien est hypothéqué au-delà de ce que vaut la nue-propriété. Le montage n’a alors plus de sens.
Si vous n’êtes pas à l’aise avec l’idée que le bien sorte de votre succession. C’est un choix légitime. Nous ne chercherons pas à vous en faire changer.

Point 7

Questions fréquentes

Et si votre société fait faillite ?

Votre usufruit reste inscrit et reste opposable, y compris aux créanciers (CC art. 746 al. 1). Le bien pourrait changer de propriétaire, mais il changerait de propriétaire avec votre droit dessus. Vous ne dépendez pas de notre solidité, parce que nous vous avons tout payé le jour de l’acte.

Puis-je changer d’avis après avoir signé ?

Non, et il faut le savoir avant. Il n’existe en Suisse aucun droit de révocation sur la vente d’un immeuble : l’art. 40a du Code des obligations ne couvre que les choses mobilières et les services. C’est précisément pour cela que notre offre reste valable trente jours et que nous ne faisons jamais signer le jour même. Ce délai est un engagement de notre part, pas un droit que la loi vous donne.

À partir de quel âge cela a-t-il du sens ?

En pratique, à partir de 68 ans environ. En dessous, la part qui vous reviendrait est faible et la décision est définitive : nous vous le disons avant même de vous montrer un chiffre. Les tables suisses que nous utilisons vont de 60 à 100 ans ; au-delà, nous ne calculons pas par extrapolation, nous en parlons au téléphone.

Est-ce plus intéressant si je suis âgé ?

Oui, mécaniquement : plus l’usufruit que vous gardez est court, moins il vaut cher, et plus la nue-propriété vaut. Nous ne publions pas d’ordre de grandeur par âge tant que l’édition des tables effectivement appliquée et la validation actuarielle de notre formule ne sont pas confirmées. Nous préférons un silence à une approximation, et nous vous donnons le chiffre de votre cas par écrit.

Faut-il que le bien soit libre d’hypothèque ?

Non. Une hypothèque existante se rembourse ou se reprend au moment de l’acte, et le notaire s’en occupe. En revanche, si son solde approche la valeur de la nue-propriété, le montage perd son intérêt : nous vous le dirons franchement plutôt que de vous faire venir pour rien.

Combien gagnez-vous sur mon dossier ?

Aucune commission de votre part et aucun loyer : l’usage du bien est à vous. Notre gain éventuel est la différence entre ce que le bien vaudra le jour où l’usufruit s’éteindra et ce que nous aurons payé, moins les impôts, les frais d’acte et les gros travaux de conservation qui sont à notre charge. Si vous vivez plus longtemps que ne le disent les tables, nous gagnons moins et nous pouvons perdre. Notre intérêt est que vous restiez chez vous, longtemps et en bonne santé.

Si vous voulez un chiffre

L’estimation écrite est gratuite et arrive sous 48 heures ouvrables. Elle reste la vôtre : vous pouvez la porter à votre notaire, à votre fiduciaire ou à votre banque. Il n’y a aucune urgence : beaucoup de nos clients réfléchissent six mois, parfois un an, avant de décider.

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Vous préférez parler à quelqu’un ? C’est souvent plus simple. Par écrit : info@viager-geneve.ch.

+41 22 000 00 00

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Vous préférez écrire ? info@viager-geneve.ch

Sources:CC art. 746 al. 1, art. 837 al. 1 ch. 1 · CO art. 40a al. 1 · LCP art. 76 et art. 84 al. 1 (Genève) · LIPP art. 48 (Genève) · Stauffer–Schätzle–Weber, 6ᵉ éd. 2013, tables M1x/M1y — Merkblatt de la Steuerverwaltung du canton de Bâle-Campagne, en vigueur depuis le 1.1.2016Page mise à jour le 2026-09-22

Cette page n’est pas une offre au sens des art. 3 ss du Code des obligations, et le résultat du calculateur n’en est pas une non plus. Une offre est un document écrit, daté, signé, remis en main propre ou par la poste, et valable trente jours.