Viager en Suisse : usufruit ou droit d’habitation, que choisir
Deux droits voisins, deux factures très différentes, et une conséquence que presque personne ne voit venir : ce qui se passe le jour d’une entrée en EMS.
Quand vous vendez votre bien en gardant l’usage, vous avez le choix entre deux droits du Code civil : l’usufruit (CC art. 745 ss) et le droit d’habitation (CC art. 776 ss). Ils se ressemblent : dans les deux cas, vous restez chez vous à vie, et l’inscription au registre foncier vous protège de la même manière.
Ils diffèrent sur deux points, et ces deux points décident de tout : qui paie quoi, et ce qu’il advient si vous devez quitter le logement.
Le viager avec usufruit (CC art. 745 ss)
L’usufruit vous donne l’usage complet du bien et ses fruits. Vous pouvez y habiter, bien sûr. Vous pouvez aussi, si l’acte ne l’interdit pas et si le droit n’a pas été constitué à titre strictement personnel, céder l’exercice de votre droit à un tiers — c’est-à-dire louer le logement et en encaisser le loyer (CC art. 758).
En contrepartie, vous supportez l’entretien courant, l’administration, les intérêts des dettes qui grèvent le bien, les impôts et les taxes (CC art. 765 al. 1), ainsi que les primes d’assurance (CC art. 767).
Base légale :CC art. 745 ss, art. 758, art. 765 al. 1, art. 767
Le droit d’habitation (CC art. 776 ss) : incessible et non transmissible
Le droit d’habitation vous donne le droit d’habiter, et rien d’autre. Il ne peut ni être cédé, ni passer à vos héritiers (CC art. 776 al. 2). Vous ne pouvez donc pas louer le logement.
En contrepartie, vous ne supportez que l’entretien courant, et encore : seulement si le droit est exclusif de tout autre usage. En cas de cohabitation avec le propriétaire, les frais incombent à ce dernier (CC art. 778 al. 1 et 2). Ni impôts, ni assurance, ni intérêts hypothécaires.
Base légale :CC art. 776 ss, art. 778 al. 1 et 2
Le tableau comparatif des deux formules de viager
| Le point qui change | Usufruit (CC art. 745 ss) | Droit d’habitation (CC art. 776 ss) |
|---|---|---|
| Habiter le bien à vie | Oui. | Oui. |
| Inscrit au registre foncier, opposable à tous | Oui (CC art. 746 al. 1). | Oui (CC art. 746 al. 1). |
| Louer le logement | Oui, sauf clause contraire de l’acte et sauf droit constitué à titre strictement personnel (CC art. 758). | Non : le droit est incessible (CC art. 776 al. 2). |
| Transmissible aux héritiers | Non : il s’éteint à votre décès (CC art. 749 al. 1). | Non (CC art. 776 al. 2). |
| Entretien courant | À vous (CC art. 765 al. 1). | À vous, et seulement si le droit est exclusif de tout autre usage (CC art. 778 al. 1 et 2). |
| Impôts et taxes | À vous (CC art. 765 al. 1). | Au propriétaire. |
| Intérêts des dettes grevant le bien | À vous (CC art. 765 al. 1). | Au propriétaire. |
| Primes d’assurance | À vous, l’assurance étant conclue au profit du propriétaire (CC art. 767). | Au propriétaire. |
| Gros travaux de conservation | Au propriétaire (CC art. 765 al. 3). | Au propriétaire. |
| Entrée définitive en EMS | Le droit subsiste : vous pouvez louer et financer le séjour. | Le droit s’éteint de plein droit. |
| Effet sur le prix que nous payons | La nue-propriété est plus élevée. | La nue-propriété est plus basse. |
La dernière ligne donne le sens de l’effet sur le prix, pas son ampleur : nous ne publions aucun coefficient tant que notre méthode n’a pas été validée par un actuaire suisse.
Source : Code civil suisse, art. 745 ss, 758, 765, 767, 776 ss, 778 ; Chambre des notaires de Genève, C. Michel, 25 octobre 2021
Pouvez-vous louer ? La réponse diffère
Avec l’usufruit : oui, en principe. L’art. 758 CC permet de céder l’exercice du droit à un tiers. Deux réserves, qu’il faut lire avant de s’en réjouir : le droit ne doit pas avoir été constitué à titre strictement personnel, et l’acte ne doit pas l’exclure. Vérifiez cette clause. C’est la première chose que nous montrons au notaire.
Avec le droit d’habitation : non. Il est incessible (CC art. 776 al. 2).
Base légale :CC art. 758 ; CC art. 776 al. 2
Viager occupé : qui paie l’entretien, l’hypothèque, les impôts, l’assurance
Avec l’usufruit, la loi met à votre charge l’entretien courant, l’administration du bien, les intérêts des dettes qui le grèvent, les impôts et les taxes (CC art. 765 al. 1), plus les primes d’assurance, l’assurance étant conclue au profit du propriétaire (CC art. 767). Les gros travaux de conservation — toiture, façade, chauffage, structures — restent au nu-propriétaire (CC art. 765 al. 3, renvoyant à CC art. 764 al. 2 et 3).
Avec le droit d’habitation, vous ne supportez que l’entretien courant, et seulement si le droit est exclusif de tout autre usage (CC art. 778 al. 1 et 2). Tout le reste est au propriétaire.
Ces règles sont dispositives : elles ne s’appliquent que si l’acte se tait. Elles doivent donc être écrites poste par poste, charges de PPE comprises. Chacune des parties peut aussi exiger à tout moment, aux frais communs, un inventaire public du bien (CC art. 763) : nous le proposons systématiquement.
Le détail de la répartition des charges, sur la page « Comment ça marche »
Base légale :CC art. 763, art. 764 al. 2 et 3, art. 765, art. 767, art. 778
Que devient votre viager si vous entrez en EMS
C’est la question la plus importante de cette page.
Le droit d’habitation s’éteint de plein droit lors d’un placement définitif en EMS (Chambre des notaires de Genève, C. Michel, 25 octobre 2021). Vous perdez donc votre droit au moment précis où vous auriez besoin d’argent pour financer votre séjour.
L’usufruit, lui, subsiste. Vous n’habitez plus le logement, mais votre droit reste inscrit — et vous pouvez alors le louer et affecter le loyer au coût de l’EMS (CC art. 758, sous les réserves du point précédent).
C’est la raison principale pour laquelle nous recommandons l’usufruit.
Sources:Chambre des notaires de Genève, C. Michel, 25 octobre 2021 · CC art. 758Page mise à jour le 2026-09-22
L’inscription au registre foncier, votre vraie protection
Quel que soit le droit choisi, c’est l’inscription qui vous protège, et non la bonne volonté de l’acheteur. Elle rend votre droit opposable à tout le monde (CC art. 746 al. 1), et elle ne disparaît qu’à votre décès (CC art. 749 al. 1) ; il reste alors au propriétaire une simple démarche de radiation, sans nouvel acte (CC art. 748 al. 2).
Base légale :CC art. 746 al. 1, art. 748 al. 2, art. 749 al. 1
Pourquoi nous vous recommandons l’usufruit, alors que l’autre nous coûterait moins cher
Nous ne publions aucun coefficient chiffré sur l’écart entre les deux droits. Les chiffres qui circulent sur ce point ne sont pas reproductibles, et l’un d’eux se présente même avec le signe inversé. Tant que notre méthode n’a pas été validée par un actuaire suisse, nous nous en tenons au sens de l’effet, que vous venez de lire.
Sources:CC art. 765 (charges de l’usufruitier) · CC art. 778 (charges du bénéficiaire du droit d’habitation)Page mise à jour le 2026-09-22
Questions fréquentes sur le viager
Et si je dois entrer en EMS ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Avec un usufruit, votre droit subsiste : vous pouvez louer le logement et affecter le loyer au coût du séjour (CC art. 758), sauf clause contraire de l’acte. Avec un droit d’habitation, le droit s’éteint de plein droit lors d’un placement définitif (Chambre des notaires de Genève, 25 octobre 2021). C’est la raison principale pour laquelle nous recommandons l’usufruit — alors même que l’autre solution nous coûterait moins cher.
Puis-je louer mon logement si je pars vivre ailleurs ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Avec un usufruit, oui en principe : l’art. 758 CC permet de céder l’exercice du droit à un tiers. Deux réserves : le droit ne doit pas avoir été constitué à titre strictement personnel, et l’acte ne doit pas l’exclure. Vérifiez cette clause avec votre notaire avant de signer. Avec un droit d’habitation, la réponse est non : il est incessible (CC art. 776 al. 2).
Que se passe-t-il pour mon conjoint si je décède le premier ? Afficher la réponse Masquer la réponse
L’acte peut réserver l’usufruit aux deux, jusqu’au décès du dernier des deux. Le survivant n’a alors aucune démarche à faire : son droit était inscrit au registre foncier depuis le premier jour. C’est un droit plus long, donc plus coûteux, et la nue-propriété que nous payons est plus basse. Cette clause est la plus importante de l’acte pour un couple : faites-la relire par votre notaire.
Puis-je faire des travaux chez moi après la vente ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Les aménagements intérieurs restent les vôtres, dans les limites fixées à l’acte : vous n’avez pas à nous demander la permission pour repeindre ou changer une cuisine. Pour une transformation qui touche la structure du bâtiment, il faut notre accord, comme pour tout propriétaire d’immeuble. Faites préciser cette limite dans l’acte : elle évite toute discussion plus tard.
Me poserez-vous des questions sur ma santé ? Afficher la réponse Masquer la réponse
Jamais. Ni dans le formulaire, ni dans le calculateur, ni au téléphone, ni au rendez-vous, ni avant l’acte. Le calcul ne dépend que de l’âge, et la loi sur la protection des données interdit de collecter ces informations pour ce type d’opération. Si quelqu’un vous pose ce genre de questions, chez nous ou ailleurs, arrêtez la conversation.
Les mots techniques de cette page — usufruit, nue-propriété, registre foncier, PPE — sont expliqués en deux lignes dans le glossaire.
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Sources:CC art. 745 ss, 746 al. 1, 748 al. 2, 749 al. 1, 758, 763, 764, 765, 767, 776 ss, 778 · Chambre des notaires de Genève, C. Michel, 25 octobre 2021 (extinction du droit d’habitation)Page mise à jour le 2026-09-22
Toutes les règles de répartition des charges citées ici sont dispositives : elles ne valent qu’à défaut de clause contraire. Ce qui compte pour vous doit figurer dans l’acte, et c’est votre notaire qui l’y écrit.