Glossaire : les mots du viager, expliqués
Dix-huit mots en deux lignes chacun, sans jargon, avec la définition technique en dessous pour votre notaire.
Ce métier emploie des mots qui ne servent à rien d’autre. Les voici, expliqués simplement. Chaque terme technique du site renvoie à cette page par un lien souligné.
Chaque entrée tient en deux lignes de langue courante, suivies d’une ligne technique entre crochets : celle-là est écrite pour votre notaire, et vous n’êtes pas obligé de la lire.
Les mots du contrat
- Nue-propriété
- C’est la propriété d’un bien sans le droit de s’en servir. Celui qui l’achète devient propriétaire, mais il n’entre pas chez vous et n’en tire aucun revenu tant que votre usufruit dure.
- Définition technique : Propriété dont l’usage et les fruits appartiennent à un tiers, titulaire d’un droit réel limité.
- Usufruit
- C’est votre droit de continuer à utiliser votre logement et d’y habiter toute votre vie, même si la propriété est passée à quelqu’un d’autre. Personne ne peut vous le retirer.
- Définition technique : Droit réel limité au sens des art. 745 ss CC, inscrit au registre foncier, qui s’éteint au décès de l’usufruitier (CC art. 749 al. 1).
- Droit d’habitation
- C’est le droit d’habiter le logement, et rien de plus : on ne peut ni le louer, ni le transmettre. Il s’éteint aussi si vous entrez définitivement en EMS.
- Définition technique : Art. 776 ss CC. Incessible et intransmissible (art. 776 al. 2).
- Acte authentique
- C’est l’acte signé devant notaire. Sans lui, une vente immobilière n’existe pas en Suisse.
- Définition technique : CO art. 216 al. 1 ; CC art. 657 al. 1.
- Viager occupé
- C’est une vente dans laquelle le vendeur continue d’habiter le bien.
- Définition technique : Contrat innommé en droit suisse : vente avec réserve d’un droit réel d’usage.
Les mots du registre foncier
- Registre foncier
- C’est le livre officiel des immeubles suisses. Ce qui y est inscrit vaut contre tout le monde. On n’y écrit pas n’importe quoi : c’est le notaire qui requiert l’inscription.
- Définition technique : Registre public cantonal ; l’inscription est constitutive du transfert de propriété (CC art. 656 al. 1).
- Droit réel
- C’est un droit qui porte sur la chose elle-même, et non sur une personne. Il suit le bien, même s’il est vendu.
- Définition technique : Opposable erga omnes ; pour l’usufruit, CC art. 746 al. 1.
- Inventaire public
- C’est la description officielle de l’état du bien au jour de l’acte. Chacune des deux parties peut l’exiger, à frais communs. Nous le proposons toujours.
- Définition technique : CC art. 763.
Les mots des impôts
- Valeur vénale
- C’est ce que votre bien vaudrait aujourd’hui s’il était vendu libre, sur le marché.
- Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI)
- C’est l’impôt genevois sur le bénéfice réalisé à la vente. Il dépend du nombre d’années de possession, et il n’est jamais nul : au minimum 2%.
- Définition technique : LCP art. 84 al. 1.
- Droits d’enregistrement
- C’est le droit genevois de 3% perçu sur les actes de vente. Quand le vendeur se réserve l’usufruit, il se calcule sur la valeur entière du bien, sans déduction.
- Définition technique : LDE art. 33 al. 1 et art. 35 al. 3.
- Impôt immobilier complémentaire
- C’est l’impôt annuel genevois payé par la personne inscrite au registre foncier comme propriétaire ou usufruitier au 31 décembre.
- Définition technique : LCP art. 76.
- Tables de capitalisation
- Ce sont les tables suisses qui disent combien vaut aujourd’hui un droit qui durera toute une vie. Elles ne dépendent que de l’âge.
- Définition technique : Stauffer–Schätzle–Weber, Barwerttafeln, tables M1x et M1y, 6ᵉ éd. 2013, taux 3,5%.
Les mots de la famille
- Réserve héréditaire
- C’est la part de votre succession que la loi garantit à vos enfants. Depuis 2023, elle est de la moitié de leur part successorale.
- Définition technique : CC art. 471.
- Action en réduction
- C’est l’action que vos héritiers réservataires peuvent intenter après votre décès s’ils estiment que leur réserve a été entamée.
- Définition technique : CC art. 522 al. 1 ; sans limite de temps dans le cas de CC art. 527 ch. 4.
- Capacité de discernement
- C’est la capacité de comprendre ce qu’on signe et d’en mesurer les effets. Un acte signé sans elle est nul, et non pas simplement annulable.
- Définition technique : CC art. 16 et 18.
- Curatelle
- C’est la mesure de protection décidée par l’autorité. Si elle existe, la vente d’un immeuble exige le consentement de l’autorité de protection de l’adulte.
- Définition technique : CC art. 416 al. 1 ch. 4.
- Prestations complémentaires
- Ce sont les prestations qui complètent l’AVS ou l’AI quand elles ne suffisent pas à couvrir les besoins vitaux. Vendre un bien peut les réduire, même à prix correct.
- Définition technique : LPC art. 11 ; OPC art. 17a ss.
D’où viennent ces définitions
Les articles cités sont ceux du Code civil suisse, du Code des obligations et des lois genevoises et fédérales applicables. Nous les nommons pour que vous puissiez les vérifier, ou les faire vérifier par votre notaire. Les 18 entrées de cette page sont autant de définitions que quelqu’un d’autre peut contrôler.
Un mot vous manque ? Appelez-nous au +41 22 000 00 00. Nous l’expliquons au téléphone, et nous l’ajoutons ici.
Sources:CC art. 471, 522, 527, 16, 18, 416, 656, 657, 745 ss, 746, 749, 763, 776 · CO art. 216 al. 1 · LCP art. 76 et art. 84 al. 1 · LDE art. 33 al. 1 et art. 35 al. 3 · LPC art. 11 · OPC art. 17a ss · Stauffer–Schätzle–Weber, Barwerttafeln, 6ᵉ éd. 2013Page mise à jour le 22.09.2026
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Les mots laissés hors de ce glossaire sont expliqués là où ils servent : le viager sans rente, le viager occupé et le viager libre, la servitude et l’inscription du droit, la PPE et l’extrait du registre foncier, l’EMS et les prestations complémentaires, la réserve et l’action en réduction.