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Viager Genève Vendez la nue-propriété, gardez votre maison
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Vendre en viager à Carouge

Nous achetons la nue-propriété d’appartements et de maisons habités par leur propriétaire à Carouge. Vous gardez l’usage du logement jusqu’au bout, et vous savez dès l’acte qui paie quoi.

  • Devant notaire, toujours

    La vente se fait par acte authentique. Rien ne se signe ailleurs, et rien ne se signe le jour même.

  • Inscrit au registre foncier

    Votre usufruit est un droit réel (CC art. 745 ss) : il vaut contre tout futur propriétaire.

  • Le notaire, c’est vous qui le choisissez

    Nous n’avons pas de notaire « maison » et nous n’en aurons jamais.

  • Estimation gratuite, écrite

    Elle reste la vôtre : vous pouvez la porter à votre notaire, à votre fiduciaire ou à votre banque.

Le marché immobilier de Carouge en 2026

Carouge est une commune du canton de Genève, dont le taux de propriétaires — environ 18 % — est le plus bas de Suisse. Les dossiers y sont donc rares, et souvent anciens.

Beaucoup de logements carougeois sont détenus en PPE, la propriété par étages. C’est ce qui rend la question des charges plus importante ici qu’ailleurs, et c’est pourquoi cette page en parle longuement.

Nous ne publions pas de prix moyen au mètre carré par rue. Un chiffre que nous ne pouvons pas prouver n’a rien à faire sur cette page.

Source :OFS — taux de propriétaires par cantonPage mise à jour le 2026-09-22

Pourquoi des propriétaires de Carouge choisissent le viager

Parce qu’ils veulent rester dans un quartier qu’ils connaissent, et parce que les travaux d’un immeuble ancien finissent par peser plus lourd que l’hypothèque.

Votre usufruit est un droit réel inscrit au registre foncier (CC art. 745 ss), opposable à tout propriétaire futur et aux créanciers de l’acheteur (CC art. 746 al. 1). Il ne s’éteint qu’à votre décès (CC art. 749 al. 1).

Base légale :CC art. 745 ss, 746 al. 1, 749 al. 1Page mise à jour le 2026-09-22

En PPE, qui paie quoi : la seule réponse qui compte est celle de l’acte

Le Code civil répartit les charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, mais toutes ces règles sont dispositives. Elles ne valent que si l’acte les reprend, poste par poste.

  • À votre charge, comme usufruitier : l’entretien courant, l’administration du bien, les intérêts des dettes qui grèvent le fonds, les impôts et les taxes (CC art. 765 al. 1).
  • À votre charge également : les primes d’assurance, la police étant conclue au profit du propriétaire (CC art. 767). Votre notaire vérifie qu’elle existe et qu’elle est correctement libellée le jour de l’acte.
  • À notre charge, comme nu-propriétaire : les autres charges, c’est-à-dire les travaux les plus importants pour la conservation du bien (CC art. 765 al. 3, renvoyant à CC art. 764 al. 2 et 3).

Reste la question propre à la PPE : comment se répartissent, entre usufruitier et nu-propriétaire, les appels de fonds décidés par l’assemblée des copropriétaires. Le Code civil ne le règle pas expressément, et nous ne publierons pas comme une règle de droit ce qui n’en est pas une. Cette répartition doit être écrite dans l’acte, ligne par ligne, avec votre notaire.

Base légale :CC art. 764 al. 2 et 3, 765 al. 1 et 3, 767Page mise à jour le 2026-09-22

Combien vaut votre bien à Carouge

La valeur vénale est établie par une expertise indépendante. Nous en retranchons la valeur du droit que vous gardez, calculée avec les tables suisses de capitalisation au taux de 3,5 % du Tribunal fédéral (arrêt 4A_116/2022).

Le résultat vous est remis par écrit, avec le détail du calcul, pour que votre notaire ou votre fiduciaire puisse le refaire.

Calculer votre nue-propriété · Voir comment nous calculons

Source :Tribunal fédéral, arrêt 4A_116/2022 du 13 septembre 2022Page mise à jour le 2026-09-22

Les secteurs où nous achetons : Vieux-Carouge, Acacias, Val d’Arve

Nous achetons dans le Vieux-Carouge, du côté des Acacias et dans le secteur du Val d’Arve. Appartements en PPE comme maisons, dès lors que le propriétaire les habite.

Si votre rue n’y figure pas, appelez-nous : la liste décrit nos priorités, pas nos limites.

Vendre à Carouge : étapes, notaire et impôts genevois

L’acte est reçu par le notaire genevois de votre choix, et l’usufruit est inscrit au registre foncier du canton de Genève le jour même.

Côté impôts, trois chiffres à connaître avant tout rendez-vous : l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, dû le jour de la signature, de 50 % au-dessous de deux ans à 2 % à partir de vingt-cinq ans de possession (LCP art. 84 al. 1) — jamais 0 % ; les droits d’enregistrement de 3 % (LDE art. 33 al. 1), calculés sur la valeur vénale entière lorsque le vendeur se réserve l’usufruit (LDE art. 35 al. 3) ; et l’impôt immobilier complémentaire de 1‰, réduit à 0,2‰ pour la résidence principale d’une personne physique (LCP art. 76).

Le détail, avec les articles de loi, est sur la page Fiscalité et notaire.

Sources:LCP art. 84 al. 1 et art. 76 · LDE art. 33 al. 1 et art. 35 al. 3Page mise à jour le 2026-09-22

Viager ou vente classique à Carouge

Une vente ordinaire rapporte davantage et suppose de partir. La vente de la nue-propriété rapporte moins et vous laisse chez vous, avec des travaux lourds qui ne sont plus les vôtres.

Elle est irréversible, et le bien sort de votre succession. La page « risques et coûts » le dit en détail, y compris pour vos prestations complémentaires.

Questions fréquentes à Carouge

Qui paie les gros travaux, la toiture, la façade ?

Nous. Les travaux importants de conservation sont à la charge du nu-propriétaire (CC art. 765 al. 3, renvoyant à CC art. 764 al. 2 et 3). C’est souvent le poste le plus lourd des dépenses d’un propriétaire de plus de septante ans, et il cesse d’être votre affaire.

Qui paie l’entretien courant, les impôts et les intérêts de l’hypothèque ?

Vous, l’usufruitier : l’entretien courant, l’administration du bien, les intérêts des dettes qui grèvent le fonds, les impôts et les taxes (CC art. 765 al. 1). Ces règles sont dispositives : elles doivent être écrites dans l’acte, poste par poste, charges de PPE comprises.

Et l’assurance du bâtiment ?

Les primes sont à votre charge, et l’assurance est conclue au profit du propriétaire (CC art. 767). Votre notaire vérifie que la police existe et qu’elle est correctement libellée au moment de l’acte.

Puis-je faire des travaux chez moi après la vente ?

Les aménagements intérieurs restent les vôtres, dans les limites fixées à l’acte : vous n’avez pas à nous demander la permission pour repeindre ou changer une cuisine. Pour une transformation qui touche la structure du bâtiment, il faut notre accord, comme pour tout immeuble. Faites préciser cette limite dans l’acte.

Demander une estimation gratuite pour un bien à Carouge

Indiquez-nous la commune et le type de logement. Nous ne demandons pas l’adresse exacte à ce stade, et jamais de pièce d’identité avant l’acte notarié.

Les champs marqués « obligatoire » nous sont nécessaires. Tous les autres sont facultatifs.

Parlez-nous de votre bien Deux questions sur le logement. Rien sur vous pour l’instant.

La commune suffit. Nous ne demandons pas l’adresse exacte à ce stade.

Les quatre chiffres devant le nom de la commune. Vous pouvez laisser vide.

Type de bien

Si vous ne la connaissez pas, indiquez un ordre de grandeur. CHF 1’250’000 par exemple.

Il sert au calcul de l’usufruit, et à rien d’autre. Vous pouvez ne pas le donner.

Nous ne vous demandons rien sur votre santé, ni maintenant ni plus tard. Le calcul n’en a pas besoin.

Comment vous répondre ? Un nom, et un moyen de vous joindre. Le reste est facultatif.

Pour savoir comment vous appeler au téléphone.

C’est le plus simple : nous vous rappelons une fois, à l’heure qui vous arrange.

Pour vous envoyer l’estimation écrite. Nous n’envoyons aucune newsletter.

Par exemple : le matin, après 14h, jamais le vendredi.

Écrivez comme vous parlez. Nous répondons à tout.

Nous ne vous demandons jamais de coordonnées bancaires ni de pièce d’identité avant l’acte notarié.

Nous le recommandons, et cela ne change rien à votre demande.

Nous vous envoyons le dossier imprimé, sans rien vous facturer.

Ce qui se passe après votre envoi

  • Nous vous rappelons une seule fois, dans les deux jours ouvrables, à l’heure qui vous arrange.
  • Nous vous envoyons une estimation écrite et gratuite, qui reste la vôtre.
  • Vous pouvez la porter à votre notaire, à votre fiduciaire ou à votre banque.
  • Vous pouvez demander la suppression de vos données à tout moment : nous le faisons sous cinq jours et nous vous le confirmons par écrit.
  • Nous ne passons jamais chez vous sans rendez-vous.
  • Nous ne vous demandons jamais de coordonnées bancaires ni de pièce d’identité à ce stade.
  • Nous ne vous demandons de signer quoi que ce soit.
  • Nous ne vendons ni ne cédons vos données à personne.

Suppression sous cinq jours ouvrables, avec confirmation écrite.

Facultatif, et sans conséquence sur votre demande. Aucune lettre d’information, aucune relance automatique : nous vous rappelons une seule fois, comme promis.

Ou appelez-nous directement au +41 22 000 00 00.

Ce que nous faisons de vos données : Protection des données

Parler à quelqu’un, plutôt qu’écrire

Le téléphone est souvent plus simple. Nous répondons aux questions même si vous ne demandez aucune estimation, et nous ne rappelons qu’une seule fois.

+41 22 000 00 00

C’est l’une des personnes de la page « Qui sommes-nous » qui répond, pas un standard.

Du lundi au vendredi, de 8h30 à 18h00.

Vous préférez écrire ? info@viager-geneve.ch

Les autres communes où nous achetons

Cette liste décrit nos priorités, pas nos limites. Votre commune n’y est pas ? Écrivez-nous ou appelez-nous.