Hypothèque à la retraite : pourquoi la banque dit non, et vos alternatives

La réponse tient en une phrase : une banque ne refuse pas parce que votre maison ne vaut pas assez, mais parce que vos revenus de retraite ne suffisent pas au calcul de tenue des charges qu’elle applique. La garantie est excellente ; le revenu, lui, a baissé le jour où vous avez cessé de travailler. Le dossier bloque sur le second critère, presque jamais sur le premier.

La situation est fréquente et elle n’a rien d’anormal : un bien largement payé, une hypothèque faible ou nulle, et malgré cela un refus lorsqu’on demande à emprunter davantage. Ce refus surprend, parce qu’il semble contredire l’évidence — la garantie est là, elle est même excellente. C’est justement le malentendu qu’il faut lever. Cette page explique le calcul réellement fait par la banque, ce qu’il faut lui demander par écrit, et les quatre chemins possibles ensuite — dont trois ne passent pas par nous.

Ce que regarde une banque, et ce qu’elle ne regarde pas

Un établissement qui examine une demande de crédit hypothécaire regarde deux choses : la valeur du gage, et votre capacité à porter durablement les charges de ce crédit. La première est rarement le problème après trente ans de propriété. La seconde se calcule sur vos revenus au moment de la demande — ceux de la retraite, donc, et non ceux de votre vie professionnelle.

C’est là que se joue le refus. La valeur de votre maison n’entre pas dans ce second calcul : elle n’est pas un revenu. Un patrimoine immobilier important et des revenus modestes donnent donc un dossier solide sur un critère et insuffisant sur l’autre. C’est déroutant, et c’est pourtant la logique ordinaire du crédit : on ne prête pas contre un bien, on prête contre une capacité de remboursement, le bien ne servant qu’en cas d’échec.

Deux conséquences concrètes. D’abord, le refus n’est pas un jugement sur votre situation : c’est le résultat d’une formule interne, et cette formule n’est pas la même d’un établissement à l’autre. Ensuite, vous avez le droit de demander le détail par écrit : quel revenu a été retenu, quelle charge théorique lui a été opposée, et quel montant passerait. Cette lettre est la pièce la plus utile de tout votre dossier, parce qu’elle rend la comparaison possible avec un second établissement — et parce qu’elle vous évite de renoncer sur une impression.

L’« hypothèque inversée » : ce qu’il faut savoir avant d’en chercher une

L’expression circule, reprise de pays où ce produit existe et où il est encadré par une réglementation spécifique. En Suisse, l’hypothèque inversée n’est pas un produit réglementé. Il n’existe pas de cadre légal propre à ce nom, pas de définition officielle, et donc pas de garanties standard attachées à l’appellation.

C’est un point qu’il faut énoncer clairement, parce que la plupart des pages que vous trouverez en cherchant ces mots décrivent un droit étranger. Ce qui est écrit pour la France, le Royaume-Uni ou les États-Unis décrit leurs produits, leurs protections et leurs recours, et rien de tout cela ne vous est acquis ici. La même prudence vaut pour les chiffres : un pourcentage lu sur un site étranger n’a pas été calculé selon le droit suisse (nous l’expliquons en détail à propos des simulateurs français).

Concrètement : si l’on vous propose quelque chose sous ce nom, demandez le contrat, demandez qui est le prêteur, demandez ce qu’il se passe si vous vivez plus longtemps que prévu, demandez ce qu’il advient du logement à votre décès et ce qui est alors exigé de vos héritiers, et faites lire l’ensemble à votre notaire avant toute signature. Une dénomination étrangère n’est pas une garantie, et un produit sans cadre légal propre n’offre que ce que son contrat écrit : lisez donc le contrat, pas la brochure.

Les chemins possibles, y compris ceux qui ne passent pas par nous

1. Redemander, ailleurs et autrement

Les critères varient d’un établissement à l’autre. Un deuxième dossier, une banque cantonale, une caisse de pension, ou une demande formulée différemment — montant plus modeste, durée plus courte — donnent parfois un autre résultat. Commencez par là : c’est la seule option qui ne touche pas à la propriété de votre bien.

2. Vendre normalement et vous reloger

C’est la solution qui rapporte le plus en francs, et de loin : vous recevez le prix entier. Son coût n’est pas financier. Il faut trouver un logement, déménager, et payer ensuite un loyer, ce qui consomme une partie du produit de la vente. Si vous envisagez de bouger dans les deux ou trois ans, c’est cette voie qu’il faut examiner en premier, et nous vous le dirons. Nous comparons les quatre solutions dans un article dédié, sans faire semblant que la nôtre gagne à tous les coups.

3. Une opération en famille

Un enfant rachète le bien, ou vous prête de l’argent contre une garantie. Cela existe, cela fonctionne, et cela ne passe pas par nous. Deux précautions : le prix doit être documenté, faute de quoi l’écart s’analyse comme une libéralité attaquable en réduction par les autres héritiers après votre décès ; et tout doit être écrit chez le notaire, y compris ce qui semble évident entre proches.

Sources:CC art. 522 al. 1 · CC art. 527 ch. 4

4. Vendre la nue-propriété en gardant l’usufruit — notre solution

Vous vendez la propriété des murs, vous gardez le droit d’habiter jusqu’à la fin de votre vie, inscrit au registre foncier, et vous recevez un capital en une seule fois le jour de l’acte. Ce n’est pas un emprunt : il n’y a rien à rembourser, aucun intérêt, aucune mensualité, et aucune condition de revenus. C’est aussi, et c’est le revers, définitif.

Le prix n’est pas un forfait : c’est la valeur vénale du bien moins la valeur du droit que vous conservez, cette dernière étant capitalisée au moyen des tables suisses selon votre âge. Aucune information de santé n’entre dans ce calcul, et la loi interdirait de vous la demander. Nous publions la méthode entière, et le calculateur vous en donne un ordre de grandeur sans que vous ayez à laisser vos coordonnées. Le résultat n’est pas une offre : une offre suppose une expertise du bien, et elle est écrite.

Sources:CC art. 745 ss · CC art. 746 al. 1 · CO art. 216 al. 1

Emprunter ou vendre la nue-propriété : ce qui les sépare vraiment

Comparaison qualitative : aucun montant, aucun taux. Les conditions de crédit dépendent de chaque établissement et doivent vous être remises par écrit.

Source : CO art. 40a al. 1 ; CC art. 765 al. 3

Ce que devient votre hypothèque actuelle si vous vendez la nue-propriété

Trois issues sont possibles, et le choix doit figurer dans l’acte : l’hypothèque est remboursée au moyen du prix, reprise par l’acheteur, ou radiée. Ce choix n’est pas neutre fiscalement.

• Tant que la dette grève le bien et que vous êtes usufruitier, ce sont les intérêts qui restent à votre charge — pas l’amortissement du capital.
• À Genève, la fortune grevée d’usufruit est imposable chez l’usufruitier. Si l’hypothèque est reprise par l’acheteur, la dette sort de votre bilan fiscal et vous perdez la déduction correspondante, tandis que le capital reçu s’ajoute à votre fortune. Les deux effets vont dans le même sens : votre impôt sur la fortune peut augmenter sensiblement.
• Faites chiffrer l’ensemble par votre fiduciaire avant de signer. C’est une dépense de quelques centaines de francs qui peut changer la décision.

Sources:CC art. 765 al. 1 · LIPP art. 48 · LCP art. 76

Sources:OPC art. 17b let. a · OPC art. 17a al. 5 · LPC art. 11 al. 1 let. c · OPC art. 17d al. 3 let. b ch. 1

Quand notre solution n’est pas la bonne

Nous préférons l’écrire nous-mêmes plutôt que vous le laisser découvrir chez le notaire. La vente de la nue-propriété est une mauvaise réponse à un problème d’argent dans plusieurs cas fréquents.

• Le besoin est ponctuel et modeste. Réparer une toiture ou remplacer une chaudière ne justifie pas de se séparer définitivement de la propriété du bien. Un crédit, même à des conditions moyennes, une aide communale, ou une participation familiale restent préférables. Nous vous le dirons au téléphone, et nous ne vous rappellerons pas.
• Vous pensez déménager dans les deux ou trois ans. Une vente ordinaire vous rapportera alors davantage, puisque vous n’aurez pas financé un droit d’habitation que vous n’exercerez pas jusqu’au bout.
• Votre hypothèque est du même ordre que la valeur de la nue-propriété. Le capital net qui vous resterait serait faible, et il aura fallu céder le bien pour l’obtenir. Le rapport entre ce que vous perdez et ce que vous recevez ne tient plus.
• Vous touchez, ou pourriez toucher, des prestations complémentaires. Voyez l’encadré ci-dessus : c’est le cas où nous déconseillons le plus souvent l’opération, et la page risques et coûts en donne le mécanisme complet.
• Votre objectif est de transmettre la maison à vos enfants. Ce n’est pas compatible avec le fait de la vendre. D’autres chemins existent — donation, prêt familial, avance d’hoirie — et ils se discutent chez votre notaire, pas chez nous. La page en parler en famille aide à ouvrir la conversation.

La marche à suivre, dans cet ordre

1. Demandez à votre banque, par écrit, les critères appliqués et le motif exact du refus.
2. Faites la même demande auprès d’un second établissement.
3. Si vous touchez ou pourriez toucher des prestations complémentaires, demandez la simulation écrite à votre caisse de compensation.
4. Faites chiffrer par votre fiduciaire l’effet fiscal de chaque option sur votre situation réelle.
5. Ensuite seulement, comparez les montants. Pas avant : une comparaison faite sur des chiffres bruts se trompe presque toujours.