Comment vendre sa maison et rester dedans : les quatre solutions en Suisse

Oui, on peut vendre sa maison et continuer à y habiter, et cela se fait en Suisse devant notaire. Le principe tient en une phrase : vous vendez la propriété des murs, et vous vous réservez dans le même acte un droit d’habiter le bien jusqu’à la fin de votre vie — un usufruit ou un droit d’habitation — inscrit au registre foncier le jour de la signature.

Mais ce n’est pas le seul chemin, ni toujours le meilleur. Il en existe quatre, qui ne donnent ni le même argent, ni les mêmes charges, ni les mêmes conséquences pour vos héritiers. Cette page les compare honnêtement, y compris celles qui ne passent pas par nous : nous en pratiquons une seule, la première.

La question se pose à beaucoup de monde : en Suisse, près de la moitié des personnes à la retraite vivent dans leur propre logement.

Source :OFS : 37,7 % des propriétaires sont des ménages de 65 ans et plus ; 49,7 % des personnes à la retraite vivent dans leur propre logement · Page mise à jour le 22 septembre 2026

Solution 1 — Vendre la nue-propriété en se réservant l’usufruit

Vous vendez la propriété des murs et gardez l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter le bien et d’en percevoir les fruits jusqu’à la fin de votre vie. L’acte est passé devant le notaire que vous choisissez, et votre droit est inscrit au registre foncier le jour même. C’est la construction que nous pratiquons, décrite en entier dans notre page le viager en Suisse, comment ça marche.

Pourquoi l’inscription au registre foncier change tout

Cette inscription est votre véritable protection : elle rend votre droit opposable à tout le monde : à l’acheteur, à un propriétaire suivant, à une banque, à ses créanciers. Il ne s’éteint qu’à votre décès, et il reste alors au propriétaire une simple radiation.

Ce que vous recevez, et ce que vous continuez à supporter

Ce que vous recevez : la valeur du bien moins la valeur du droit que vous gardez, versée en une seule fois le jour de l’acte, chez le notaire. Il n’y a ensuite plus aucun flux d’argent entre nous, donc aucun risque qu’un acheteur cesse de payer. La méthode de calcul est publiée en entier dans comment nous calculons la valeur de votre nue-propriété, et notre calculateur en donne un ordre de grandeur sans adresse électronique et sans question sur votre santé.

Ce que vous continuez à supporter : l’entretien courant, l’administration, les intérêts des dettes qui grèvent le bien, les impôts et taxes, et les primes d’assurance. Ce qui cesse d’être à vous : les gros travaux de conservation — toiture, façade, structures, chauffage.

Sources:CC art. 745 ss · CC art. 746 al. 1 · CC art. 749 al. 1 et 748 al. 2 · CC art. 765 al. 1 et 3 · CC art. 767 · CO art. 216 al. 1

Solution 2 — Vendre en se réservant un droit d’habitation

Le droit d’habitation vous donne le droit d’habiter, et rien d’autre. Il est inscrit au registre foncier comme l’usufruit et vous protège de la même manière contre un changement de propriétaire. Il en diffère sur deux points, qui décident de tout.

Il coûte moins cher à supporter

Vous ne supportez que l’entretien courant, et seulement si le droit est exclusif de tout autre usage : en cas de cohabitation avec le propriétaire, les frais incombent à ce dernier. Ni impôts, ni assurance, ni intérêts hypothécaires.

Mais il ne peut ni être cédé, ni survivre à une entrée en EMS

Le droit d’habitation ne peut ni être cédé ni passer à vos héritiers : vous ne pouvez donc pas louer. Et — c’est le point décisif — il s’éteint de plein droit en cas de placement définitif en EMS, c’est-à-dire le jour où vous auriez le plus besoin d’un revenu pour financer votre séjour. Le comparatif complet des deux droits est dans notre page usufruit ou droit d’habitation.

Sources:CC art. 776 ss · CC art. 776 al. 2 · CC art. 778 al. 1 et 2 · Chambre des notaires de Genève, C. Michel, 25 octobre 2021

Solution 3 — Vendre à un proche

Un enfant, un neveu, un ami rachète le bien, et vous vous réservez l’usufruit ou un droit d’habitation dans le même acte. Juridiquement, c’est la même construction que la solution 1 : acte authentique, inscription au registre foncier, répartition des charges à écrire poste par poste.

Ce qui change, c’est le contexte. L’avantage : le bien reste dans la famille. Les difficultés : l’acheteur doit disposer des fonds ou obtenir un financement ; le prix doit être documenté, faute de quoi la différence s’analyse comme une libéralité et peut être attaquée en réduction par les autres héritiers ; et un désaccord familial ultérieur porte alors sur un immeuble.

Un point mal connu : les aliénations faites dans l’intention manifeste d’éluder la réserve sont réductibles sans aucune limite de temps. Un prix « arrangé » entre proches est un litige différé. Faites établir une expertise indépendante, même — surtout — en famille.

Si c’est votre intention, parlez-en à votre notaire : ce chemin ne passe pas par nous.

Sources:CC art. 522 al. 1 · CC art. 527 ch. 4

Solution 4 — Augmenter l’hypothèque, ou ne rien vendre

Vous ne vendez rien et vous empruntez davantage sur votre bien. Vous restez propriétaire, le bien reste dans votre succession, et l’opération reste réversible tant que vous pouvez rembourser.

La banque regarde vos revenus, pas votre maison

La décision appartient à la banque, et ses critères portent sur vos revenus au moment où vous demandez, non sur la valeur de votre bien. Un bien largement payé ne garantit rien si la rente AVS et le deuxième pilier ne suffisent pas au calcul de tenue des charges. Ces critères varient d’un établissement à l’autre ; demandez les vôtres par écrit, et lisez notre article sur l’hypothèque à la retraite.

Ce que vous empruntez, vous le devez

Vous remboursez, avec ses intérêts, et vous continuez à supporter les gros travaux de conservation, puisque vous restez propriétaire. Un toit refait à septante-huit ans se paie sur le capital emprunté, et ce capital, lui, se rembourse.

Ne rien faire est une option

Il faut nommer ce que personne ne nomme : ne rien faire est une option, et souvent la bonne. Elle a un coût — la maison reste immobilisée et les gros travaux restent les vôtres — mais elle n’a rien de définitif, contrairement aux trois autres.

Les quatre solutions, côte à côte

Comparatif qualitatif, sans montants : ils dépendent de la valeur du bien, de votre âge et du droit réservé.

Source : CC art. 745 ss, 765, 776 ss et 778 ; Chambre des notaires de Genève, 25 octobre 2021

Ce que vous lirez sur les sites français ne s’applique pas ici

Cherchez cette question depuis Genève, Nyon ou Lausanne : la quasi-totalité des premiers résultats sera française. Ces pages sont souvent justes — en France. Appliquées à un bien suisse, elles induisent en erreur sur trois points.

Le contrat n’a pas le même statut

En France, le viager est un contrat nommé, dont le prix est fréquemment payé pour partie sous forme d’une rente mensuelle versée jusqu’au décès. En Suisse, aucun contrat de ce nom n’existe : ce que l’on appelle ici « viager » est une vente ordinaire, en la forme authentique, avec réserve d’un usufruit ou d’un droit d’habitation. Votre notaire vous parlera de vente et de servitude.

Les barèmes de calcul ne sont pas les mêmes

Les simulateurs français répartissent la valeur selon un barème forfaitaire par tranches d’âge, conçu pour la fiscalité française. La pratique suisse utilise des tables propres, avec un facteur pour chaque âge. Le chiffre obtenu sur un site français ne vaut rien ici, et aucun notaire suisse ne l’appliquera : nous l’avons démontré chiffres en main dans pourquoi les simulateurs français vous donnent un faux chiffre en Suisse.

Il n’y a pas de droit de rétractation sur un immeuble

C’est la différence la plus lourde, et presque personne ne la signale. En droit suisse, il n’existe aucun droit de révocation sur la vente d’un immeuble : le délai de quatorze jours du Code des obligations ne couvre que les choses mobilières et les services. Une fois l’acte signé, il n’y a pas de retour en arrière. C’est pourquoi nous laissons notre offre valable et inchangée trente jours : ce délai, la loi ne vous le donne pas, nous vous le donnons par contrat.

Sources:CO art. 40a al. 1 · CO art. 216 al. 1 · CC art. 657 al. 1 · CC art. 746 al. 2

Ce qu’il faut vérifier avant de choisir, dans les trois cas de vente

Sources:OPC art. 17b let. a · OPC art. 17a al. 5 · OPC art. 17e al. 1 et 2 · LPC art. 11 al. 1 let. b et c · OPC art. 17d al. 3 let. b ch. 1

L’impôt sur les bénéfices immobiliers est dû le jour de la signature

À Genève, son taux dépend de la durée de possession et descend jusqu’à 2 % à partir de vingt-cinq ans de détention. Il n’est jamais nul, contrairement à ce qu’écrivent beaucoup de sites commerciaux. Comptez-le avant de décider : il se paie sur le capital que vous recevez.

Les droits d’enregistrement réservent une surprise

Quand le vendeur se réserve l’usufruit, le droit de 3 % se calcule à Genève sur la valeur vénale entière, sans déduire l’usufruit. Qui les supporte doit figurer dans l’acte — demandez-le par écrit, et ne vous contentez pas d’un « c’est l’usage ». Le détail est dans notre page fiscalité et notaire.

La répartition des charges est dispositive

Les règles du Code civil ne s’appliquent que si l’acte se tait. Exigez qu’elles y soient écrites poste par poste, charges de PPE comprises, et demandez un inventaire public du bien au jour de l’acte, que chaque partie peut exiger à frais communs. Chaque poste est détaillé dans qui paie l’entretien, l’hypothèque et les impôts.

Sources:LCP art. 84 al. 1 · LDE art. 33 al. 1 et art. 35 al. 3 · CC art. 763 · CC art. 765 et 778

Quand aucune de ces solutions n’est la bonne

Nous préférons le dire avant que vous nous appeliez.

• Si vous avez moins de soixante-huit ans : la décision est définitive, et attendre change beaucoup.
• Si vous touchez ou pourriez toucher des prestations complémentaires : la réponse est souvent non.
• Si vous envisagez de déménager d’ici deux ou trois ans : une vente ordinaire rapporte davantage.
• Si votre hypothèque avoisine la valeur de la nue-propriété : le montage n’a plus de sens.
• Si votre objectif est de transmettre le bien à vos enfants : d’autres chemins existent.
• Si l’idée que le bien sorte de votre succession vous gêne : c’est un choix légitime.

Dans ces six cas, nous vous le dirons au téléphone. La liste complète des inconvénients est publiée dans les risques et les coûts.