Pourquoi un simulateur de viager français vous donne un faux chiffre en Suisse

Tapez « calcul viager » depuis Genève ou Lausanne : les premiers résultats seront français. Ils sont souvent bien faits, et souvent justes — en France. Appliqués à un bien suisse, ils donnent un chiffre faux, et l’erreur ne vient pas d’un détail de calcul. Elle vient de ce que ces outils reposent sur un contrat, un barème et une fiscalité qui n’existent pas chez nous.

La réponse courte est donc non : un simulateur de viager français ne peut pas servir à estimer un bien situé en Suisse, pas même pour obtenir un ordre de grandeur. Trois différences l’expliquent, et chacune suffirait : le contrat, le barème et la fiscalité. Ce qu’il faut utiliser à la place tient en trois éléments — une table, un taux, une source — que nous publions plus bas en entier.

Trois différences, et chacune suffit à fausser le résultat

1. En Suisse, le viager n’est pas un contrat typé

En France, le viager est un contrat nommé, avec son vocabulaire propre : bouquet, rente, tables de capitalisation privées, abattement d’occupation. Rien de tout cela n’existe en droit suisse. Chez nous, l’opération se construit avec deux outils du Code civil : une vente immobilière, qui exige un acte authentique et une inscription au registre foncier, et un usufruit — ou, plus rarement, un droit d’habitation — que le vendeur se réserve dans le même acte.

Un simulateur français calcule donc un bouquet et une rente. Nous ne versons ni l’un ni l’autre : nous payons un capital unique le jour de l’acte, et il n’y a ensuite plus aucun flux d’argent. Les deux objets ne sont pas comparables.

La différence n’est pas de vocabulaire, et c’est pour cela qu’elle se voit dans le chiffre. Un calcul de rente répartit une valeur dans le temps ; un calcul de nue-propriété n’a qu’une soustraction à faire, une fois. Changer de contrat ne change pas un paramètre : cela change l’opération.

Sources:CO art. 216 al. 1 · CC art. 656 al. 1 et 657 al. 1 · CC art. 745 ss

2. Le barème français est forfaitaire et fiscal

Le barème de l’article 669 du Code général des impôts français répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété par tranches de dix ans. À titre de comparaison, et uniquement à ce titre :

Barème forfaitaire, par tranches de dix ans, établi pour la fiscalité française. Il n’a aucune valeur en Suisse et aucun notaire suisse ne l’applique.

Source : Code général des impôts français, art. 669

3. La fiscalité n’est ni la même ni au même endroit

Un simulateur français ne vous dira jamais qu’à Genève, en cas de transfert avec réserve d’usufruit au profit du vendeur, les droits d’enregistrement de 3 % se calculent sans déduire la valeur de l’usufruit, donc sur la valeur vénale entière. La loi donne elle-même l’exemple : pour un bien qui vaut CHF 1’500’000 et dont la nue-propriété est acquise pour CHF 900’000, les droits sont de CHF 45’000 et non de CHF 27’000.

Il ne vous dira pas non plus que l’impôt genevois sur les bénéfices immobiliers est dû le jour de la signature et descend jusqu’à 2 % après vingt-cinq ans de détention, sans jamais être nul. Ni que la fortune grevée d’usufruit reste imposable chez l’usufruitier.

Sources:LDE art. 33 al. 1 et art. 35 al. 3 · LCP art. 84 al. 1 · LIPP art. 48

Retenez surtout le deuxième point, parce qu’il circule à l’envers sur beaucoup de sites commerciaux : on y lit régulièrement que l’impôt genevois sur les bénéfices immobiliers tombe à zéro après vingt-cinq ans de détention. C’est faux. Le taux le plus bas de l’échelle est de 2 %. Une page qui vous annonce zéro vous prépare une mauvaise surprise chez le notaire.

Ce que l’on utilise en Suisse, et où le vérifier

Le calcul suisse repose sur une soustraction simple : la valeur vénale du bien moins la valeur du droit que vous gardez. Tout le travail porte sur le second terme, et il se fait avec trois éléments, que voici en entier.

Les tables

Les Barwerttafeln de Stauffer, Schätzle et Weber, tables M1x pour les hommes et M1y pour les femmes, 6ᵉ édition 2013, au taux de 3,5 % l’an, avec des rentes mensuelles payables d’avance. Nous utilisons cette édition pour une raison précise : elle est reproduite intégralement dans une notice publique de l’administration fiscale du canton de Bâle-Campagne, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2016. C’est donc la seule que vous puissiez vérifier vous-même, ligne par ligne, sans rien acheter.

L’édition courante est la 8ᵉ, parue en 2025, fondée sur les bases AVS 2020 et projetée à 2040. Elle donnera des facteurs plus élevés, donc une nue-propriété plus basse. Nous le disons à l’avance, et le jour où nous changerons d’édition nous le signalerons sur notre page de méthode, à la date près.

Le taux

3,5 %, le taux appliqué par le Tribunal fédéral depuis 1946, confirmé dans l’ATF 125 III 312 du 11 mai 1999 et encore dans l’arrêt 4A_116/2022 du 13 septembre 2022, qui a refusé de le ramener à 2 %.

Ce qu’il est : un taux du droit de la responsabilité civile, employé pour capitaliser des prestations périodiques. Ce qu’il n’est pas : un rendement immobilier, une promesse de performance ou un taux de marché. Zurich et Argovie retiennent 3 % en matière de successions et de donations ; ce sont des règles fiscales, qui ne s’appliquent pas à une vente entre particuliers. Nous le signalons parce que l’honnêteté l’exige : à 3 %, la nue-propriété serait plus élevée, donc plus favorable à vous. Nous ne publions pas ce calcul, parce que nous ne possédons pas les tables à ce taux.

Ce que les tables savent, et ce qu’elles ne savent pas

Une précision que les brochures oublient : ces tables sont des tables de période extrapolées, construites sur la mortalité AVS. Ce ne sont pas des tables générationnelles. C’est l’auteur lui-même qui le précise.

Nous avons comparé les durées qu’elles supposent avec les tables de mortalité de l’Office fédéral de la statistique de 2024. L’écart, pour les femmes, va croissant avec l’âge : +6,0 % à 65 ans, +10,0 % à 75 ans, +12,9 % à 80 ans, +17,6 % à 85 ans et +27,5 % à 90 ans. L’écart maximal tombe donc exactement sur la tranche d’âge qui nous concerne. Nous publions ce chiffre parce qu’il joue contre nous, et parce que vous pouvez refaire la mesure.

Sources:Barwerttafeln Stauffer–Schätzle–Weber, 6ᵉ éd. 2013, tables M1x et M1y, taux 3,5 % · Notice de la Steuerverwaltung Basel-Landschaft, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2016 · ATF 125 III 312 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_116/2022 du 13 septembre 2022 · Tables de mortalité OFS 2024 — écart mesuré par nos soins, reproductible

Le piège des coefficients fiscaux cantonaux

Base légale :LDE art. 26 al. 1

L’erreur se voit à l’œil nu. Un coefficient qui attribue un huitième de la valeur à l’usufruit de toute personne ayant passé septante ans met dans la même case une personne de septante et une de nonante-cinq ans. Sur un bien de plusieurs centaines de milliers de francs, cela ne fait pas une nuance : cela fait un autre prix.

Et les barèmes italiens ?

La même réponse, pour la même raison. L’Italie publie chaque année, par décret du ministère de l’économie et des finances, des coefficients qui répartissent la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l’âge ; le dernier date du 24 décembre 2025. C’est un instrument fiscal italien, pour des actes soumis au droit italien. Il n’a aucune valeur pour un bien situé en Suisse, pas davantage que le barème français.

La question revient dans les familles binationales de l’arc lémanique, où quelqu’un rapporte de bonne foi un chiffre obtenu de l’autre côté d’une frontière. La règle vaut dans les deux sens : c’est le lieu de l’immeuble qui commande, et un immeuble suisse se calcule avec les instruments suisses.

Sources:Code général des impôts français, art. 669 — droit français, sans application en Suisse · Décret du ministère italien de l’économie et des finances du 24 décembre 2025 — droit italien, sans application en Suisse

Ce qu’un calcul honnête ne vous demande pas

Le calcul ne dépend que de l’âge et de la valeur du bien. Il n’a besoin d’aucune information médicale, et nous n’en demandons aucune : ni maladie, ni traitement, ni tabac, ni « état de forme général ». Ce n’est pas une faveur : la loi sur la protection des données interdit de collecter ces informations pour ce genre d’opération, et le simple fait de les demander devrait vous faire raccrocher.

Nous ne demandons pas davantage votre numéro AVS, vos coordonnées bancaires ou une copie de votre pièce d’identité : aucun de ces éléments n’entre dans le calcul. Le jour où ils deviendront nécessaires, ce sera chez le notaire, et c’est lui qui vous les demandera.

Notre calculateur public ne demande pas non plus votre sexe. Les tables suisses sont distinctes pour les hommes et pour les femmes, mais aucune loi ne l’impose  : ce sont des tables privées, adoptées par la pratique. Nous affichons donc une fourchette qui couvre les deux tables, et nous vous écrivons laquelle a été retenue dans l’évaluation.

Ce que notre propre calculateur ne fait pas

Critiquer les outils des autres oblige à dire ce que le nôtre ne sait pas faire. Quatre limites, écrites noir sur blanc.

1. Ce n’est pas une offre. Un résultat affiché à l’écran n’engage personne et ne constitue pas une proposition contractuelle. Une offre se fait par écrit, sur un bien visité et expertisé ; elle reste ensuite valable et inchangée trente jours.
2. La valeur vénale est une donnée que vous entrez, pas une expertise. Si le montant saisi est approximatif, le résultat l’est tout autant : le calculateur ne connaît ni votre quartier, ni l’état de la toiture, ni les travaux votés dans la PPE.
3. Pour un couple, la marge est plus large. La table de connexion pour deux têtes n’est pas publiée. Nous la reconstituons à partir des deux tables individuelles, nous le disons, et nous déclarons l’incertitude qui en résulte : ± 2 % sur le facteur.
4. Deux vérifications sont encore ouvertes. La formule doit être validée par un actuaire suisse, et l’édition des tables effectivement appliquée doit être confirmée. Tant que ces deux points ne sont pas clos, nos chiffres portent ce verrou, écrit. Une méthode dont on cache les réserves n’est pas une méthode.

Tout cela figure en clair sur la page comment nous calculons la valeur de votre nue-propriété. Un calcul honnête n’est pas un calcul sans marge d’erreur : c’est un calcul dont la marge d’erreur est écrite.

Comment vérifier un chiffre qu’on vous annonce

Cinq questions, quel que soit l’interlocuteur — nous compris :

1. Quelle table avez-vous utilisée, et quelle édition ?
2. Quel taux, et d’où vient-il ?
3. Quel facteur pour mon âge, et quel est le calcul complet ?
4. Où puis-je vérifier la source moi-même, sans rien acheter ?
5. Quelle est la marge d’erreur de votre calcul, et d’où vient-elle ?

Si l’on ne peut pas vous répondre sur ces cinq points, il n’y a pas de méthode. Apportez la réponse écrite à votre notaire : il refera le calcul rapidement. Si quelqu’un y trouve une erreur, nous la corrigeons et nous le disons.

Cette exigence n’est d’ailleurs pas seulement la nôtre : en Suisse, celui qui avance un chiffre dans une communication commerciale doit pouvoir en prouver l’exactitude. C’est pourquoi chaque nombre de ce site porte sa source juste à côté.

Base légale :LCD art. 13a · Page mise à jour le 22 septembre 2026