Vendre sa maison après 80 ans : est-ce encore possible ?

Oui. Le droit suisse ne fixe aucun âge au-delà duquel on ne pourrait plus vendre son bien, et rien ne change dans la forme de l’acte à quatre-vingts ans : c’est une vente immobilière, elle se passe devant le notaire de votre choix, et elle s’inscrit au registre foncier. Ce qui est vérifié n’est pas votre âge : c’est votre capacité de discernement le jour de la signature, et l’existence éventuelle d’une curatelle.

Deuxième réponse, moins connue et plus utile : à quatre-vingts ans, la part que nous achetons — la nue-propriété — vaut davantage qu’à septante ans pour un bien identique, parce que le droit que vous gardez est supposé durer moins longtemps. Attendre n’est donc pas vendre moins bien. Le reste de cette page porte sur ce qui change réellement avec l’âge : le choix entre usufruit et droit d’habitation, la question des prestations complémentaires, et les précautions à prendre avant de signer quoi que ce soit.

Juridiquement : oui, sans condition d’âge

Deux règles encadrent la validité de l’acte, et elles ne sont pas des formalités.

• Un acte passé par une personne incapable de discernement est nul — nul, et non annulable : il ne produit aucun effet, cela ne se répare pas et cela ne s’assure pas. Le notaire vérifie ce point avant de recevoir l’acte.
• Si une curatelle a été instituée, l’aliénation d’un immeuble et la constitution de charges réelles exigent le consentement de l’autorité de protection de l’adulte. Ce n’est pas un obstacle : c’est une procédure, et elle a un délai.

Sources:CC art. 16 et 18 · CC art. 416 al. 1 ch. 4

Ce que l’âge change dans le calcul

Le prix d’une nue-propriété est une soustraction : la valeur vénale du bien moins la valeur du droit que vous gardez. La durée probable de ce droit dépend de l’âge, et d’aucun autre paramètre personnel. Nous publions la méthode que nous appliquons, et le calculateur en donne un ordre de grandeur sans vous demander le moindre renseignement.

La valeur vénale ne se devine pas depuis un bureau : elle se constate sur place, et c’est le travail d’une expertise indépendante. Le reste — la valeur du droit que vous gardez — se lit dans une table, à partir de votre âge et de celui de votre conjoint.

Conséquence arithmétique, et non commerciale : plus l’âge est élevé, plus la nue-propriété est élevée, parce que le droit conservé est supposé durer moins longtemps. À quatre-vingts ans, la part qui vous revient est donc plus importante qu’à septante ans, pour un même bien. Ce n’est pas une politique de prix, c’est la table appliquée.

Pourquoi les pourcentages trouvés en ligne sont faux ici

Si vous cherchez « valeur de la nue-propriété à 80 ans », vous tomberez sur des tableaux très nets. Ils existent, ils sont exacts, et ils sont français : ils viennent de l’article 669 du Code général des impôts, un barème fiscal qui sert en France à calculer des droits d’enregistrement. Il y donne la nue-propriété à 80 % de la valeur pour les 71 à 80 ans, à 90 % pour les 81 à 90 ans, et à 100 % au-delà de 91 ans.

Rien de cela ne s’applique en Suisse. Ce n’est pas une nuance de vocabulaire, c’est un autre droit. Chez nous, la valeur d’un usufruit ne sort pas d’un barème fiscal forfaitaire : elle se capitalise au moyen des tables suisses, avec un taux d’intérêt de 3,5 % — celui que le Tribunal fédéral applique depuis 1946 en matière de responsabilité civile, confirmé encore en 2022 lorsqu’un taux de 2 % lui a été proposé et refusé. Un forfait fiscal étranger et une capitalisation actuarielle suisse ne donnent pas le même chiffre.

Sources:CGI art. 669 (droit français, sans application en Suisse) · ATF 125 III 312 du 11 mai 1999 · TF 4A_116/2022 du 13 septembre 2022

En pratique : méfiez-vous d’un interlocuteur qui vous cite un pourcentage « standard » par tranche d’âge. En Suisse ce standard n’existe pas, et l’employer est le signe d’un contenu étranger recopié sans vérification. Nous avons consacré un article entier à cette confusion.

Le calcul ne demande aucune information sur votre santé : ni maladie, ni traitement, ni habitudes. Il n’en a pas besoin, et la loi sur la protection des données interdit de les collecter pour ce genre d’opération. Si quelqu’un vous pose ces questions, la conversation doit s’arrêter là.

Ce qu’une moyenne dit, et ce qu’elle ne dit pas

Les tables de capitalisation reposent sur des durées moyennes. Selon l’Office fédéral de la statistique, l’espérance de vie à 65 ans était en 2024 de 20,4 années pour les hommes et de 23,0 années pour les femmes ; à la naissance, de 82,4 et 85,9 années.

Une moyenne ne dit rien de vous. Elle dit seulement ce que le calcul suppose. Nous la publions pour cette raison précise : pour que vous sachiez sur quoi repose le chiffre, et non pour vous faire une prédiction que personne n’est en mesure de faire.

Source :OFS, espérance de vie 2024 · Page mise à jour le 22 septembre 2026

À cet âge, le choix du droit compte davantage

C’est le point le plus important de cette page, et il est pratique. Vous pouvez garder deux droits différents sur votre logement, et ils ne se valent pas : l’usufruit (CC art. 745 ss) ou le droit d’habitation (CC art. 776 ss). Les deux vous laissent chez vous à vie et s’inscrivent au registre foncier. Ils se séparent le jour où votre vie change. Le comparatif complet des deux droits détaille chaque poste ; voici les trois différences qui décident.

La répartition des charges est dispositive : elle doit être écrite dans l’acte, poste par poste.

Source : CC art. 745 ss, 758, 765, 767, 776 al. 2, 778 ; Chambre des notaires de Genève, C. Michel, 25 octobre 2021

Nous recommandons l’usufruit, et nous vous disons franchement que l’autre solution nous coûterait moins cher : le droit d’habitation vaut davantage, donc la nue-propriété que nous paierions serait plus basse. Nous recommandons quand même l’usufruit pour deux raisons qui vous concernent, vous : il permet de louer, et il ne s’éteint pas le jour d’une entrée en établissement.

Si vous êtes deux

L’usufruit peut être réservé aux deux, et durer jusqu’au décès du dernier des deux. Le survivant n’a alors aucune démarche à faire, aucun nouvel acte à signer, aucun accord à demander : son droit était inscrit au registre foncier depuis le premier jour.

C’est un droit plus long, donc plus coûteux : la nue-propriété que nous payons est plus basse qu’elle ne le serait pour une personne seule. Cette protection a un prix, et il est chiffré dans notre calcul. Faites vérifier la rédaction de cette clause par votre notaire : pour un couple, c’est la plus importante de l’acte, et la plus souvent oubliée.

Le point à traiter avant tous les autres

Sources:OPC art. 17b let. a · OPC art. 17a al. 5 · OPC art. 17e al. 1 et 2 · LPC art. 11 al. 1 let. b et c · OPC art. 17d al. 3 let. b ch. 1 · LPC art. 11a al. 4

Les précautions, dans l’ordre

1. Ne signez jamais le jour même. Nous ne vous le proposerons pas, et si quelqu’un vous le propose, c’est un motif suffisant pour arrêter la conversation.
2. Prenez les trente jours. La loi ne donne aucun droit de révocation sur la vente d’un immeuble : le délai de quatorze jours du Code des obligations ne couvre que les choses mobilières et les services. Notre offre reste donc valable et inchangée trente jours, par contrat : c’est le troisième de nos sept engagements, datés et signés. Utilisez-les tous les trente.
3. Demandez qu’un proche soit présent au rendez-vous. Notre formulaire comporte une case pour cela. C’est vous qui la cochez, et c’est vous qui décidez qui vient. Si la conversation avec vos enfants vous paraît difficile à ouvrir, nous avons écrit une page pour cela : en parler en famille.
4. Faites relire l’offre par un tiers qui n’a rien à y gagner : votre notaire, votre fiduciaire, ou Pro Senectute. Si l’un d’eux vous déconseille de vendre, écoutez-le plutôt que nous.
5. Ne remettez aucune coordonnée bancaire ni pièce d’identité avant l’acte notarié. Personne de sérieux ne vous les demandera.

Base légale :CO art. 40a al. 1 (aucun droit de révocation sur un immeuble)

Les questions à poser à votre notaire

• L’acte me permet-il de céder l’exercice de mon usufruit, c’est-à-dire de louer un jour ?
• La répartition des charges est-elle écrite poste par poste, charges de PPE comprises ?
• L’usufruit est-il réservé aux deux, jusqu’au décès du dernier des deux ?
• Que devient l’hypothèque : remboursée, reprise, radiée ?
• Qui supporte les droits d’enregistrement, et est-ce écrit dans l’acte ?
• Un inventaire public du bien est-il prévu au jour de l’acte, à frais communs ?

Quand la réponse est non

Vendre après quatre-vingts ans n’est pas toujours la bonne décision, et nous préférons le dire. C’est souvent non si vous touchez ou pourriez toucher des prestations complémentaires ; si vous envisagez de déménager dans les deux ou trois ans, une vente ordinaire rapportant alors davantage ; si votre hypothèque est du même ordre que la valeur de la nue-propriété ; ou si vous voulez transmettre le bien à vos enfants, auquel cas d’autres chemins existent et ne passent pas par nous.

Si aucun de ces cas n’est le vôtre : lisez notre modèle en entier, y compris ce qu’il vous coûte, puis faites tourner le calculateur pour obtenir un ordre de grandeur. Vous déciderez ensuite, ou vous ne déciderez rien : ne pas donner suite ne déclenche aucune relance de notre part.