Réserve héréditaire en Suisse depuis 2023 : ce qui a changé pour votre maison

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la réserve des descendants est de la moitié de leur part successorale, et la réserve des parents du défunt a été supprimée. Ce sont les deux seules modifications qui comptent pour un propriétaire, et elles vont dans le même sens : la part de votre patrimoine dont vous pouvez disposer comme vous l’entendez — la quotité disponible — est plus large qu’elle ne l’était.

Et une précision qui vaut d’être lue avant tout le reste, parce qu’elle règle à elle seule la moitié des inquiétudes : la réserve héréditaire ne vous empêche pas de vendre de votre vivant. Elle ne produit ses effets qu’au moment du partage de votre succession. Tant que vous êtes capable de discernement, vous vendez, vous donnez, vous dépensez, et l’accord de vos enfants n’est pas requis. Ce qu’ils peuvent faire, ils ne peuvent le faire qu’après votre décès — et cela dépend beaucoup du prix auquel l’opération a été faite. C’est tout l’objet de cet article.

Ce qui a changé au 1ᵉʳ janvier 2023

Base légale :CC art. 471 · Page mise à jour le 22 septembre 2026

Concrètement : qui n’a pas d’enfants mais dont les parents vivent encore n’a plus à compter avec une réserve de ceux-ci. Et qui a des enfants peut soustraire au partage une fraction plus large qu’avant, sans avoir eu la moindre démarche à faire. Un testament rédigé en 2005 et jamais rouvert raisonne donc avec des chiffres qui ne sont plus les bons.

Quatre mots, expliqués une fois pour toutes

Pour ceux qui n’ont pas ce vocabulaire en tête, et qui n’ont aucune raison de l’avoir.

• La part successorale, c’est ce qu’un héritier recevrait si vous n’aviez rien prévu de particulier : la loi désigne les héritiers et la fraction qui revient à chacun.
• L’héritier réservataire, c’est celui que la loi protège : vous ne pouvez pas le déshériter entièrement, sauf dans des cas très étroits que votre notaire vous expliquera s’ils vous concernent.
• La réserve, c’est la fraction de la part successorale que vous ne pouvez pas retirer à un héritier réservataire.
• La quotité disponible, c’est tout le reste : la part dont vous pouvez faire ce que vous voulez, de votre vivant comme par testament.

Ce que cela change pour votre maison

Il faut distinguer deux moments, parce qu’on les confond sans arrêt, et que cette confusion bloque beaucoup de décisions.

De votre vivant : vous disposez librement

Tant que vous êtes capable de discernement, vous vendez, vous donnez, vous dépensez. L’accord de vos enfants n’est pas requis, et la réserve héréditaire ne crée aucun droit de veto de leur part. Elle n’existe qu’au moment du partage de votre succession.

Nous l’entendons presque à chaque premier appel : « il faut que j’en parle à mes enfants, sinon je n’ai pas le droit ». Vous avez le droit. En parler reste une bonne idée, mais c’est une décision de famille, pas une condition de validité : aucun notaire ne demandera l’autorisation de vos héritiers pour instrumenter l’acte.

Après votre décès : l’action en réduction

Les héritiers réservataires qui ne reçoivent pas leur réserve peuvent agir en réduction. L’action ne vise pas seulement le testament : elle peut atteindre des libéralités faites entre vifs, c’est-à-dire de votre vivant.

Et il existe un cas sans échappatoire : les aliénations faites dans l’intention manifeste d’éluder la réserve sont réductibles sans limite de temps. Aucun délai ne les met à l’abri. C’est une particularité de ce cas-là : d’autres hypothèses visées par le même article sont, elles, enfermées dans un délai de cinq ans.

Sources:CC art. 522 al. 1 · CC art. 527 ch. 4 (et ch. 3 pour le délai de cinq ans)

Dans l’autre sens : un acheteur qui vous paie trop peu n’allège pas seulement votre prix. Il expose votre famille à un litige, et il s’y expose lui-même sans limite de temps.

Avant et après la réforme

Le tableau ne donne pas de fractions chiffrées pour chaque configuration familiale : la part successorale dépend de qui hérite avec qui. C’est votre notaire qui l’établit sur votre situation réelle.

Source : CC art. 471

Nous n’allons pas plus loin en fractions, et nous préférons l’écrire que le laisser deviner. La part successorale d’un enfant dépend de la présence d’un conjoint survivant, du régime matrimonial et du nombre d’héritiers ; une page internet qui vous donnerait « votre » fraction se tromperait une fois sur deux. C’est le travail de votre notaire, il le fait en une séance, et il le fait sur votre livret de famille, pas sur une moyenne.

Vente, donation, avance d’hoirie : trois choses différentes

On nous demande souvent s’il ne serait pas plus simple de donner la nue-propriété aux enfants plutôt que de la vendre. Les deux opérations existent, elles sont l’une et l’autre parfaitement licites, mais elles ne se situent pas au même endroit au regard de la réserve.

• Une vente comporte une contre-prestation : vous recevez un capital. Si ce capital correspond à ce que vous cédez, il n’y a pas de libéralité, et il n’y a donc rien à réduire.
• Une donation est une libéralité par définition. Elle entre dans le champ de l’action en réduction, et elle sera rapportée au moment du partage.
• Une vente à un prix qui ne tient pas est un mélange des deux : une vente pour la part payée, une libéralité pour l’écart. C’est la configuration la plus dangereuse, parce que personne ne l’a voulue comme telle et que tout le monde la découvre au décès.

Nous n’avons évidemment aucun intérêt à ce que vous donniez votre bien à vos enfants : nous ne l’achèterions pas. Nous le disons quand même, parce que la comparaison se fait avec votre notaire avant de nous appeler. Si votre situation appelle une donation, faites une donation.

Et le conjoint survivant

C’est le point que l’on oublie le plus souvent dans une vente avec réserve d’usufruit, et c’est aussi celui qui compte le plus pour un couple. L’usufruit peut être réservé aux deux, et durer jusqu’au décès du dernier des deux. Le survivant n’a alors aucune démarche à faire, aucun nouvel acte à signer, aucun accord à demander : son droit était inscrit au registre foncier depuis le premier jour.

C’est un droit plus long, donc plus coûteux, et la nue-propriété que nous payons est plus basse qu’elle ne le serait pour une personne seule. Cette protection a un prix, et il est chiffré dans notre calcul. Faites vérifier la rédaction de cette clause par votre notaire : c’est la plus importante de l’acte pour un couple.

Deux vérifications à faire relire mot à mot : que l’usufruit soit bien réservé aux deux têtes, et que l’acte dise expressément qu’il subsiste en entier au profit du survivant. Une clause mal rédigée ici ne se rattrape pas : le jour où elle produit ses effets, celui qu’elle devait protéger n’a plus personne avec qui renégocier.

Ce que nous remettons par écrit, et ce que votre notaire peut refaire

Puisque tout se joue sur le prix, voici exactement ce que vous recevez de notre part, avant toute signature et sans aucun engagement de votre part :

1. La valeur vénale retenue et d’où elle vient, avec l’expertise indépendante sur laquelle elle s’appuie.
2. La valeur du droit que vous conservez, avec la table utilisée, son édition, le taux appliqué et le facteur correspondant à votre âge.
3. La différence entre les deux, qui est le montant que nous payons ; et le rapport entre ce montant et la valeur vénale, en pour-cent.

Ces trois lignes tiennent sur une feuille, faites pour être posées sur le bureau de votre notaire, qui refera le calcul en quelques minutes. Si quelqu’un y trouve une erreur, nous la corrigeons et nous le disons. La méthode entière, avec trois exemples calculés ligne par ligne, est sur notre page comment nous calculons la valeur de votre nue-propriété.

Un outil peu connu et utile aux héritiers : chacune des deux parties peut demander en tout temps, à frais communs, un inventaire public de ce que porte l’usufruit. L’état des lieux est ainsi fixé noir sur blanc dès le départ.

Base légale :CC art. 763

Capacité de discernement et curatelle

Deux points qui ne relèvent pas du droit successoral mais qui décident de la validité même de l’acte, et qu’il faut connaître avant de fixer un rendez-vous.

• Un acte passé par une personne incapable de discernement est nul, et non annulable. Il ne produit aucun effet, cela ne se répare pas et cela ne s’assure pas. Le notaire vérifie ce point, et nous ne passons jamais outre.
• Si une curatelle est instituée, l’aliénation d’un immeuble et la constitution de charges réelles exigent le consentement de l’autorité de protection de l’adulte.

Sources:CC art. 16 et 18 · CC art. 416 al. 1 ch. 4

Ce n’est pas une précaution dirigée contre vous : un acte nul ne laisse rien derrière lui, ni le prix ni le droit d’habiter, et c’est la famille qui en supporte les conséquences. C’est aussi pourquoi nous ne signons jamais le jour de la première rencontre, et pourquoi notre offre reste valable et inchangée trente jours.

L’héritage n’est pas la seule conséquence d’une vente

Cet article ne traite que de la succession. Ce serait malhonnête de s’arrêter là, parce qu’une vente avec réserve d’usufruit a une autre conséquence, souvent plus immédiate : celle sur les prestations complémentaires.

En deux phrases : il y a dessaisissement de fortune lorsque la contre-prestation représente moins de 90 % de la valeur de la prestation, et le montant dont on s’est dessaisi ne se réduit ensuite que de CHF 10’000 par année. À quatre-vingts ans, c’est un effet qui dure. À quoi s’ajoute un point que presque personne ne mentionne : après la vente, vous n’êtes plus propriétaire mais usufruitier, et la franchise prévue pour la personne qui habite son propre logement ne vous est plus acquise.

Sources:OPC art. 17b let. a · OPC art. 17e al. 1 · LPC art. 11 al. 1 let. c

Nous en avons fait une page entière, avec les seuils et ce que cela donne sur nos propres exemples : les risques et les coûts de l’opération. Lisez-la avant de nous rappeler, même si elle ne donne pas envie.

Ce qu’il est raisonnable de faire

1. Faites relire votre testament. S’il a été rédigé avant 2023, ses clauses peuvent viser des réserves qui n’existent plus sous cette forme.
2. Demandez le calcul écrit de toute opération immobilière que vous envisagez, avec la table, le taux et la source, et faites-le vérifier par votre notaire.
3. Parlez-en à vos enfants, non pas pour obtenir un accord que la loi n’exige pas, mais pour qu’ils ne découvrent pas l’opération au moment du partage.
4. Ne signez jamais le jour même, quel que soit l’interlocuteur. Gardez les documents une nuit, puis relisez-les.
5. Faites-vous accompagner par un tiers qui n’a rien à gagner : votre notaire, votre fiduciaire, ou Pro Senectute, qui conseille gratuitement les personnes âgées et leurs familles.

Les six questions à poser à votre notaire

À recopier telles quelles, et à emporter au rendez-vous. Une séance suffit pour les six.

1. Compte tenu de ma situation de famille, quelle est aujourd’hui ma quotité disponible ?
2. Mon testament, rédigé en telle année, renvoie-t-il encore à des réserves qui existent ?
3. Au prix qu’on me propose, l’opération contient-elle une libéralité ?
4. L’usufruit est-il bien réservé aux deux têtes, et subsiste-t-il en entier au survivant ?
5. Qui paiera quoi après la vente, et est-ce écrit dans l’acte plutôt que laissé à la loi ?
6. Que devrais-je faire différemment si je touche, ou si je risque de toucher, des prestations complémentaires ?