Vendre en viager sans l’accord de ses enfants : ce que dit vraiment le droit suisse

C’est la question qu’on nous pose le plus souvent, et elle arrive presque toujours sous la même forme : « Est-ce que je dois demander la permission à mes enfants ? » La réponse est non. Tant que vous êtes capable de discernement, vous disposez librement de vos biens de votre vivant : leur accord n’est pas requis, ni pour vendre votre maison, ni pour en vendre la nue-propriété en vous réservant l’usufruit.

La réponse pratique est plus longue, et c’est elle qui compte. Vos enfants n’ont pas de droit de veto aujourd’hui, mais ils ont des droits après votre décès, et ces droits ont changé en 2023. Cette page explique les deux, puis comment en parler.

La réponse juridique, en une phrase

Il n’y a pas d’exception liée à l’âge, pas de seuil au-delà duquel il faudrait une signature familiale, pas d’autorisation à demander. Un notaire qui vous dirait le contraire se tromperait.

Deux situations font exception, et elles ne concernent pas l’accord des enfants mais la validité de l’acte lui-même. D’abord, un acte passé par une personne incapable de discernement est nul — nul, et non annulable : il ne produit aucun effet, et cela ne se répare pas. Ensuite, si une curatelle a été instituée, l’aliénation d’un immeuble et la constitution de charges réelles exigent le consentement de l’autorité de protection de l’adulte. Le notaire vérifie ces deux points avant toute signature : c’est l’une des raisons pour lesquelles il est là, et pourquoi nous nous engageons par écrit à ce que ce soit vous qui le choisissiez.

Sources:CC art. 16 et 18 · CC art. 416 al. 1 ch. 4

Pourquoi les pages françaises sur ce sujet vous induisent en erreur

Cherchez « vendre en viager à ses héritiers » : la quasi-totalité des résultats sont français. Ils décrivent des règles françaises — des fractions de réserve différentes des nôtres, des présomptions propres aux ventes entre proches, des procédures qui n’existent pas ici.

La confusion est d’autant plus facile que le mot « viager » est le même des deux côtés de la frontière, alors que le montage ne l’est pas : nous achetons avec un capital versé en une seule fois, et non par des versements étalés sur votre vie. Cela change aussi ce qui entrera dans votre succession.

Ce qui se passe après votre décès : la réserve héréditaire

Vos enfants n’ont pas leur mot à dire de votre vivant. Ils ont en revanche des droits après votre décès, et ces droits ont changé.

Depuis 2023, la réserve des descendants est de la moitié de leur part

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la réserve des descendants est de la moitié de leur part successorale, et la réserve des parents a été supprimée. La part dont vous pouvez disposer librement s’est donc élargie. « Réserve » ne veut pas dire « droit de regard » : c’est une fraction de ce qui sera partagé le jour venu, pas une autorisation à obtenir avant.

Une vente à prix réel n’est pas une libéralité

Les héritiers réservataires peuvent agir en réduction après votre décès, y compris contre des libéralités que vous avez faites de votre vivant. Mais une action en réduction ne vise pas la vente en tant que telle : elle vise ce qu’une disposition aurait indûment retiré à la réserve. Lorsque vous recevez la contrepartie exacte de ce que vous cédez, votre patrimoine n’a pas diminué : il a changé de forme. C’est pour cette raison que le calcul doit être écrit, daté et vérifiable par un tiers — et non parce qu’un acheteur serait naturellement suspect.

Sources:CC art. 471 · CC art. 522 al. 1 · CC art. 527 ch. 4

Ce que la vente change pour vos enfants, dit sans euphémisme

Le bien sort de votre patrimoine. Il ne leur reviendra pas. Ce qui le remplace dans la succession, c’est le capital que vous aurez encaissé le jour de l’acte — plus faible que la valeur du bien, puisqu’on en a retiré la valeur du droit d’habiter que vous gardez jusqu’au bout. Et si vous dépensez ce capital, ce qui est votre droit le plus strict, il ne restera rien de ce côté-là non plus.

Cet écart n’est pas une décote commerciale : c’est une soustraction. Nous remettons les trois termes du calcul par écrit — la valeur vénale retenue, la valeur du droit que vous conservez, et la différence — pour que vos enfants puissent le faire vérifier par leur propre notaire. La méthode est publiée, et l’ordre de grandeur se retrouve seul avec le calculateur.

Tableau qualitatif : il ne contient aucun montant, parce que chaque situation dépend de la valeur du bien et de votre âge.

Source : CC art. 765 al. 3 pour la répartition des gros travaux

La troisième colonne mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle est rarement évoquée en famille : à partir de la vente, les gros travaux de conservation ne sont plus à votre charge. Une toiture, une façade ou un chauffage à remplacer n’est plus une dépense qu’un enfant devra un jour avancer. Ce n’est pas un argument pour vendre ; c’est un élément du tableau, au même titre que la perte du bien.

Les quatre questions que vos enfants poseront

« Tu vas te faire avoir sur le prix ? »

C’est la plus fréquente, et elle a une réponse vérifiable. Le calcul repose sur des tables de capitalisation publiées, qui dépendent de l’âge et de rien d’autre — ni de votre santé, ni de votre situation financière. N’importe quel notaire peut le refaire sans nous. Demandez-nous l’offre écrite et donnez-la-leur telle quelle.

« Et si tu dois aller en EMS ? »

Tout dépend du droit que vous vous réservez. L’usufruit subsiste et, si l’acte ne le limite pas, il permet d’en céder l’exercice — donc de louer ; le droit d’habitation, lui, ne se cède pas et s’éteint de plein droit en cas de placement définitif en EMS. C’est la différence la plus importante de tout le dossier, et nous lui avons consacré un article entier.

Sources:CC art. 749 al. 1 · CC art. 758 · CC art. 776 al. 2 · Chambre des notaires de Genève, note du 25 octobre 2021 (extinction du droit d’habitation)

« Est-ce qu’on peut encore hériter de la maison ? »

Non. C’est le point sur lequel il ne faut pas se raconter d’histoires. Ce qui se transmettra, c’est ce qui restera du capital. Mieux vaut le dire une fois clairement que le laisser découvrir chez le notaire, le jour du partage.

« Pourquoi maintenant ? »

Celle-là, nous ne pouvons pas y répondre à votre place. Elle appelle vos raisons à vous : rester chez vous sans vous occuper des gros travaux, disposer de vos moyens de votre vivant, aider quelqu’un maintenant plutôt que plus tard. Une décision expliquée par son motif se conteste beaucoup moins qu’une décision expliquée par son montant.

Pourquoi en parler quand même

Presque tous les propriétaires qui nous appellent veulent en parler à leurs enfants, et nous trouvons cela sain. Pas parce qu’il faudrait une permission, mais pour trois raisons pratiques.

• Une décision expliquée ne se conteste pas après. Un enfant qui a lu le calcul et posé ses questions ne découvre pas l’opération chez le notaire, au moment du règlement de la succession.
• Vos enfants peuvent vérifier ce que nous affirmons. C’est même ce que nous leur demandons de faire : l’extrait du registre foncier, le calcul, la table utilisée, notre inscription au registre du commerce.
• Les dossiers où la famille est dans la pièce sont ceux qui se passent bien. Notre formulaire comporte une case pour demander qu’un proche soit présent au rendez-vous. C’est vous qui la cochez, et c’est vous qui décidez qui vient.

Nous avons rassemblé le reste — comment amener le sujet, qui inviter, quoi montrer — dans la page « En parler en famille ».

Comment aborder la conversation

Quatre conseils, tirés des rendez-vous que nous avons faits, et adressés à vous, pas à vos enfants.

1. Dites d’abord pourquoi, pas combien. La première réaction d’un enfant porte rarement sur l’argent : elle porte sur l’inquiétude. Commencez par ce que vous voulez — rester chez vous, ne plus vous occuper de la toiture, aider quelqu’un maintenant.
2. Donnez-leur le document, pas le résumé. Un enfant qui peut lire, relire et vérifier devient un allié ; un enfant à qui l’on résume devient un contradicteur.
3. Proposez qu’ils viennent au rendez-vous. Les questions difficiles se posent mieux devant nous que derrière notre dos.
4. Acceptez que la première conversation ne conclue rien. Il n’y a aucune urgence : notre offre reste valable et inchangée trente jours, et beaucoup de nos clients réfléchissent six mois, parfois un an.

Et si vos enfants sont contre

Cela arrive. Juridiquement, cela ne change rien : c’est votre maison et c’est votre décision. Humainement, cela mérite qu’on s’arrête.

Demandez-leur ce qu’ils craignent précisément. Dans notre expérience, l’objection porte rarement sur le montant. Elle porte sur trois peurs : que vous soyez obligé de partir un jour, que quelqu’un profite de vous, et que la maison de famille disparaisse. Les deux premières ont des réponses vérifiables — l’inscription au registre foncier, le notaire que vous choisissez, le calcul écrit, et la page où nous publions ce que l’opération vous coûte. La troisième n’en a pas, et il faut l’entendre telle quelle.

Et si, à un moment, vous avez le sentiment qu’un proche — ou nous — exerce une pression sur vous, arrêtez le processus et parlez-en à votre notaire ou à Pro Senectute, qui conseille gratuitement et n’a aucun intérêt dans l’opération.