Arnaque au viager : les 7 signaux d’alerte, et ce que le droit suisse prévoit

Le viager est-il une arnaque ? Non. En droit suisse, c’est une vente immobilière ordinaire : elle se passe devant notaire, elle s’inscrit au registre foncier, et le vendeur s’y réserve le droit de continuer à habiter chez lui. Ce qui peut être malhonnête, ce n’est pas l’opération : c’est la manière dont on vous la vend.

Les sept signaux ci-dessous valent pour n’importe quel acheteur, nous compris : si l’un d’eux se produit dans une conversation avec nous, arrêtez tout et appelez votre notaire. C’est le sens même de les publier.

Pourquoi vous avez raison de poser la question

Le canton de Genève a écrit à tous ses habitants de soixante-quatre ans et plus pour les mettre en garde contre les escroqueries. Vous avez donc été averti par une autorité, et non par une rumeur. Se méfier d’un acheteur qui vous propose d’acheter votre maison pendant que vous continuez à y vivre n’est pas de la suspicion : c’est le bon réflexe.

Le problème est qu’on ne vous a pas dit quoi vérifier. La suite donne la liste, dans l’ordre où les choses se présentent au téléphone et à la table de la cuisine.

Source :Campagne d’information du canton de Genève aux habitants de 64 ans et plus · Page mise à jour le 22 septembre 2026

La plupart des pages que vous trouverez parlent de la France

Tapez « arnaque viager » dans un moteur de recherche : presque tout ce qui remonte est français, et les affaires qu’on y raconte tournent autour d’un mécanisme qui n’est pas le nôtre. Le prix n’y est pas versé en une fois : il est étalé sur toute la vie du vendeur, sous forme de rente, et un jour l’acheteur cesse de payer.

Ce risque tient donc au mode de paiement, pas à la vente elle-même. Et les règles citées dans ces articles n’ont aucune application à un immeuble situé en Suisse, qui relève du droit suisse et de lui seul.

Si quelqu’un vous propose malgré tout un paiement échelonné, n’acceptez jamais sur parole : le droit suisse prévoit une garantie réelle, l’hypothèque légale du vendeur pour ce qui lui reste dû, et elle ne protège que si elle est inscrite.

Base légale :CC art. 837 al. 1 ch. 1 (hypothèque légale du vendeur)

Les sept signaux d’alerte

1. On vous propose de signer le jour même

Ou « juste un accord de principe, pour réserver ». Un acte immobilier ne se signe jamais dans l’urgence, et une offre sérieuse n’a pas besoin d’une date limite. Une entreprise qui vous presse vous dit, sans le vouloir, qu’elle a peur que vous réfléchissiez.

2. L’acheteur amène son notaire

Le notaire se choisit par le vendeur, sans discussion. C’est lui qui vérifie le registre foncier, l’état des charges, l’hypothèque, la régularité de l’acte et la capacité des parties. Un notaire « maison », proposé par l’acheteur pour « aller plus vite », est exactement le signal qui doit faire fuir un vendeur.

3. On vous demande des documents ou de l’argent avant l’acte

Coordonnées bancaires, copie de pièce d’identité, acompte, « frais de dossier », « frais d’expertise », virement de réservation : rien de tout cela n’a de raison d’exister avant la signature chez le notaire. Le jour où quelqu’un le demande, la conversation est terminée.

4. On vous pose des questions sur votre santé

Maladies, traitements, tabac, espérance de vie : le calcul n’a besoin d’aucune de ces informations, il ne dépend que de l’âge, et la loi suisse sur la protection des données interdit de les collecter pour ce genre d’opération. Quelqu’un qui vous les demande cherche autre chose que le prix juste.

5. Le prix n’est pas expliqué

Demandez quelle table de capitalisation a été utilisée, quelle édition, quel taux, et quel facteur pour votre âge. Si l’on ne peut pas vous répondre, ou si l’on répond que « c’est notre méthode interne », c’est qu’il n’y a pas de méthode. Un prix qu’on ne peut pas refaire n’est pas un prix : c’est un argument de vente. Le nôtre est détaillé dans la page qui explique comment nous calculons, et l’ordre de grandeur se vérifie seul avec le calculateur.

6. On vous décourage d’en parler à un tiers

« Vos enfants ne comprendraient pas », « votre notaire va tout compliquer », « ça ne regarde que vous ». Une opération honnête supporte le regard d’un notaire indépendant, d’un fiduciaire et de votre famille : les dossiers où la famille est dans la pièce sont ceux qui se passent bien.

7. On ne vous parle pas des inconvénients

Ni de l’impôt dû le jour de la signature, ni de l’effet sur d’éventuelles prestations complémentaires, ni du fait que l’opération est définitive. En droit suisse, taire les dangers d’une prestation est en soi un acte de concurrence déloyale. Nous en avons donc fait une page entière, dans le menu principal.

Base légale :LCD art. 3 al. 1 let. i (omission des dangers)

Deux choses qui inquiètent, et qui n’en sont pas

« On m’a demandé mon âge »

C’est nécessaire, et cela s’arrête là. La valeur du droit que vous conservez se calcule avec des tables de capitalisation publiées, qui dépendent de l’âge et de rien d’autre. Aucune information sur votre santé n’entre dans ce calcul : c’est précisément pour cela que le signal n° 4 en est un.

« Le montant proposé est inférieur à la valeur de ma maison »

Oui, nécessairement — et ce n’est pas un rabais : c’est une soustraction. Vous ne vendez pas la maison entière, mais ce qu’il en restera quand vous n’en aurez plus l’usage, et vous gardez, inscrit au registre foncier, le droit d’y vivre jusqu’au bout. Ce droit a une valeur, elle se calcule, elle se retire du prix. Le vrai signal d’alerte n’est donc pas que le montant soit inférieur à la valeur vénale : c’est qu’on ne puisse pas vous montrer, ligne par ligne, comment on est passé de l’une à l’autre.

Ce que le droit suisse prévoit, lui

Face à ces sept signaux, le droit suisse met trois verrous. Ils sont solides, et ils ne dépendent pas de la bonne volonté de l’acheteur.

L’acte authentique est une condition de validité

La vente d’un immeuble n’existe pas sans acte authentique passé devant notaire, et la propriété ne change qu’à l’inscription au registre foncier. Aucun document signé à votre table de cuisine ne transfère quoi que ce soit.

Votre droit d’habiter est un droit réel, pas une promesse

L’usufruit que vous vous réservez est inscrit au registre foncier. Il est opposable à tout le monde : à l’acheteur, à un propriétaire suivant si le bien est revendu, à une banque, aux créanciers de l’acheteur. Il ne s’éteint qu’à votre décès. C’est la différence entre une garantie et une parole donnée. Encore faut-il que le bon droit soit choisi : usufruit et droit d’habitation ne donnent ni les mêmes prérogatives, ni les mêmes charges.

Un acte signé par une personne incapable de discernement est nul

Nul, et non annulable : il ne produit aucun effet. Le notaire vérifie ce point, et c’est l’une des raisons pour lesquelles il est là. Si une curatelle existe, l’aliénation d’un immeuble et la constitution de charges réelles exigent en plus le consentement de l’autorité de protection de l’adulte.

Sources:CO art. 216 al. 1 · CC art. 656 al. 1 et 657 al. 1 · CC art. 746 al. 1 · CC art. 749 al. 1 · CC art. 16 et 18 · CC art. 416 al. 1 ch. 4

Base légale :CO art. 40a al. 1 et art. 40c let. a

Ce qu’une offre sérieuse contient, noir sur blanc

Une offre honnête tient sur quelques pages et se laisse relire à froid. Si un élément manque, demandez-le. S’il ne vient pas, c’est déjà une réponse.

• La valeur vénale retenue, et d’où elle vient : une expertise indépendante, datée et signée, pas une estimation faite au téléphone.
• La table de capitalisation, son édition, son taux et le facteur appliqué à votre âge, puis la soustraction écrite : la valeur vénale, moins la valeur du droit que vous gardez, égale le montant que vous recevez. Ces tables sont publiées, et votre notaire peut refaire le calcul sans nous.
• Le droit que vous conservez, nommé précisément — usufruit ou droit d’habitation —, et la répartition des charges poste par poste. Les règles du Code civil sur ce point sont dispositives : elles ne s’appliquent que si l’acte ne dit pas autre chose. Ce qui n’y est pas écrit n’existe pas.
• Les impôts et les frais, et qui les supporte : ils diffèrent d’un canton à l’autre et se calculent avant de signer. Notre page sur la fiscalité et le notaire les détaille.
• La durée de validité de l’offre, le nom, l’adresse et le numéro d’inscription au registre du commerce de l’acheteur. Une offre qui expire « ce soir » n’est pas une offre : c’est une pression.

Base légale :CC art. 765 et 778 (règles de répartition dispositives)

Les trois vérifications qui prennent dix minutes

Ne faites confiance à personne sur parole. Vérifiez, y compris nous.

1. Le numéro IDE sur zefix.ch. C’est le registre officiel des entreprises suisses : raison sociale, siège, forme juridique et personnes qui engagent la société. Qu’un acheteur soit une société est normal ; qu’il refuse de dire laquelle ne l’est pas.
2. L’adresse. Un bureau a une porte, une sonnette et des horaires. Allez-y, sans prévenir si vous voulez. Une adresse qui n’est qu’une boîte aux lettres se repère en une visite.
3. Le notaire, que vous choisissez. Apportez-lui l’offre écrite et le détail du calcul ; il demandera l’extrait du registre foncier. Posez-lui toutes vos questions : c’est son métier, et c’est déjà payé. Qu’un de vos enfants s’en charge est une bonne idée : en parler en famille est une précaution, pas une faiblesse.

Ce que nous nous interdisons, par écrit

Publier une liste de signaux d’alerte sans s’y soumettre soi-même n’aurait aucun sens. Nos engagements sont écrits, datés et signés, et vous pouvez nous les opposer : jamais de visite non convenue, jamais de signature le jour même, une offre valable et inchangée trente jours, le notaire que vous choisissez, jamais de coordonnées bancaires ni de pièce d’identité avant l’acte, effacement de vos données sur simple demande, et aucune cession de vos données à un tiers.

Si vous avez un doute en ce moment

N’en parlez pas d’abord à l’entreprise qui vous a contacté. Parlez-en à votre notaire, à un proche, ou à Pro Senectute, qui conseille gratuitement les personnes âgées et leurs familles et n’a aucun intérêt dans l’opération. Si l’un d’eux vous déconseille de vendre, écoutez-le plutôt que nous.