Viager occupé : qui paie l’entretien, l’hypothèque et les impôts ?

Réponse courte, et elle surprend presque tout le monde : après une vente avec réserve d’usufruit, c’est vous, l’usufruitier, qui continuez à payer les impôts, les intérêts hypothécaires, l’assurance et l’entretien courant — et c’est l’acheteur, le nu-propriétaire, qui paie la toiture, la façade, les structures et le chauffage, c’est-à-dire les travaux importants de conservation d’un bien dont il n’a pas l’usage.

Réponse longue, et plus importante : cette répartition ne s’applique que si votre acte se tait. Les articles du Code civil qui la fixent sont dispositifs. Ce n’est donc pas la loi qui décidera chez vous, c’est le projet d’acte — d’où la nécessité de le lire poste par poste. Avertissement immédiat : la répartition décrite par les sites français n’est pas la nôtre.

La règle de base, en deux lignes

Autrement dit : vous continuez à payer les impôts et les intérêts hypothécaires d’un bien dont vous n’êtes plus propriétaire, et l’acheteur paie la toiture d’un bien dont il n’a pas l’usage. Ce n’est pas une bizarrerie contractuelle : c’est la logique de l’usufruit, où celui qui jouit des fruits en supporte les charges courantes.

Conséquence que beaucoup découvrent trop tard : une vente avec réserve d’usufruit ne supprime pas vos charges courantes. Elle apporte un capital et décharge des gros travaux, pas de l’impôt, de l’assurance ni de l’entretien. Si votre objectif est de ne plus rien payer sur votre logement, c’est le droit d’habitation qu’il faut examiner — avec les inconvénients lourds que nous détaillons plus bas.

Sources:CC art. 765 al. 1 · CC art. 767 · CC art. 765 al. 3 · CC art. 764 al. 2 et 3

Poste par poste

Répartition légale, applicable seulement si l’acte notarié ne dit rien : voir le paragraphe suivant.

Source : Code civil suisse, articles 763 à 767

Trois situations concrètes

La chaudière tombe en panne en janvier

Il faut distinguer deux choses. Faire venir un technicien, purger, remplacer une pièce d’usure, c’est de l’entretien courant : c’est à vous. Remplacer l’installation entière parce qu’elle est en fin de vie, c’est un travail important de conservation : cela relève des « autres charges » et incombe donc au nu-propriétaire.

Entre les deux, il y a une zone grise, et personne n’aime négocier une zone grise un dimanche de janvier sans chauffage. D’où notre insistance pour qu’un seuil en francs et une procédure de décision figurent dans l’acte : qui commande les travaux, qui demande les devis, sous quel délai l’autre partie répond, et ce qui se passe en cas d’urgence.

L’assemblée de PPE vote un ravalement de façade

La façade est un travail de conservation, donc en principe à la charge du nu-propriétaire. Mais en propriété par étages la dépense n’arrive pas sous forme de facture d’entreprise : elle arrive sous forme d’appel de fonds, parfois prélevé sur un fonds de rénovation alimenté depuis des années par vos acomptes mensuels. Qui l’alimentera après la vente ?

La loi ne tranche pas cette question-là. Voyez le paragraphe sur la PPE plus bas : c’est l’une des deux clauses les plus importantes de votre acte.

Un dégât d’eau endommage le parquet

Vous payez les primes, mais l’assurance est conclue au profit du propriétaire : l’indemnité ne vous revient donc pas automatiquement. Prévoyez dans l’acte qu’elle soit affectée à la remise en état du bien — c’est votre intérêt direct, puisque vous y habitez. Vérifiez aussi que la police mentionne l’usufruit : une police au nom d’un propriétaire qui ne l’est plus est une source d’ennuis le jour du sinistre.

Sources:CC art. 765 al. 1 et 3 · CC art. 767 · CC art. 764 al. 2 et 3

Le point que presque personne ne dit : ces règles sont dispositives

Toutes les règles de répartition ci-dessus ne s’appliquent que si l’acte se tait. Elles peuvent être modifiées par convention, dans un sens comme dans l’autre. Ce n’est donc pas « la loi » qui décidera chez vous : c’est votre acte notarié.

Exigez une répartition écrite poste par poste

Conséquence pratique, et c’est la plus importante de cette page : exigez que la répartition soit écrite poste par poste dans l’acte — entretien, gros travaux, assurance, intérêts hypothécaires, charges de PPE. Sinon la discussion revient dix ans plus tard, au pire moment, sans trace de ce qui avait été dit à l’oral.

Un acte qui renvoie simplement « aux dispositions légales » n’est pas faux : il est insuffisant. Il déplace la discussion du jour de la signature, où vous êtes accompagné d’un notaire, vers un jour de panne où vous serez seul.

Demandez un inventaire public

Demandez également un inventaire public du bien au jour de l’acte. Chacune des parties peut l’exiger, à frais communs. C’est une protection pour vous autant que pour l’acheteur : il fixe l’état du bien à la signature, et évite de discuter plus tard de ce qui était déjà usé. C’est la demande la moins chère et la plus utile que puisse formuler un vendeur.

Sources:CC art. 765 et 778 (règles dispositives) · CC art. 763

Le cas particulier de la PPE

Pour un appartement en propriété par étages, les charges se divisent entre frais courants et fonds de rénovation, et la question de savoir qui supporte quoi entre usufruitier et nu-propriétaire n’est pas tranchée par une règle légale explicite. Les dispositions sur la propriété par étages règlent les rapports entre copropriétaires, pas celle-là.

Concrètement, présentez-vous au rendez-vous avec trois documents : le règlement d’administration et d’utilisation, les décomptes de charges des trois derniers exercices et le dernier procès-verbal d’assemblée. Ce sont ces pièces, et non l’article de loi, qui diront combien cette clause vaut en francs pour vous.

Et si vous vouliez louer un jour ?

C’est la question à poser avant la signature, pas dix ans après. L’usufruit permet en principe de céder l’exercice du droit à un tiers, donc de mettre le logement en location : c’est la grande différence avec le droit d’habitation. Mais cette faculté n’est pas absolue. Elle suppose que le droit n’ait pas un caractère strictement personnel et, surtout, que l’acte ne la limite pas.

Or un acheteur a tout intérêt à l’encadrer. Demandez donc noir sur blanc : puis-je louer, à qui, pour quelle durée, avec quel préavis ? C’est cette faculté qui vous permettra, le cas échéant, de financer une aide à domicile ou un séjour en EMS tout en gardant votre droit. Voir viager et EMS.

Sources:CC art. 758 · CC art. 776 al. 2

Avec un droit d’habitation, la répartition est différente

Si vous vous réservez un droit d’habitation au lieu d’un usufruit, vous ne supportez que l’entretien courant — et encore : seulement si le droit est exclusif de tout autre usage. En cas de cohabitation avec le propriétaire, les frais incombent à ce dernier. Ni impôts, ni assurance, ni intérêts hypothécaires.

C’est précisément la raison pour laquelle le droit d’habitation vaut plus cher que l’usufruit, et donc pour laquelle la nue-propriété que nous pouvons payer est alors plus basse. Nous vous recommandons malgré tout l’usufruit, pour deux raisons qui vous concernent, vous : il permet de louer, et il ne s’éteint pas le jour d’une entrée en établissement médico-social. Nous vous le disons en sachant que l’autre solution nous coûterait moins cher.

Sources:CC art. 778 al. 1 et 2 · CC art. 776 al. 2

Les impôts que vous continuez à payer, à Genève

« Les impôts et les taxes » de l’article 765 ne sont pas une formule vague. Pour le canton de Genève :

L’impôt sur la fortune

La fortune grevée d’usufruit est imposable chez l’usufruitier. Vous n’êtes plus propriétaire, mais le bien continue de figurer dans votre fortune imposable — et le capital reçu s’y ajoute. Si l’hypothèque est reprise par l’acheteur, vous perdez en plus la déduction de la dette : votre impôt sur la fortune peut donc augmenter. C’est l’un des inconvénients que nous publions dans les risques et les coûts.

L’impôt immobilier complémentaire

Il est dû par la personne inscrite au registre foncier comme propriétaire ou usufruitier au 31 décembre. Le taux est de 1 ‰, réduit à 0,2 ‰ pour la résidence principale d’une personne physique. Après la vente, c’est vous qui le payez : la qualité d’usufruitier suffit.

L’impôt sur les bénéfices immobiliers

Celui-ci, en revanche, est dû une fois, le jour de la signature. À Genève son taux dépend de la durée de possession et descend jusqu’à 2 % à partir de vingt-cinq ans. Il n’est jamais nul : de nombreux sites écrivent « 0 % après 25 ans », et c’est faux. Les barèmes figurent dans notre page fiscalité et notaire.

Sources:LIPP art. 48 · LCP art. 76 · LCP art. 84 al. 1

Pour le canton de Vaud, les règles sont différentes : nous ne publions aucun chiffre vaudois non confirmé.

Et l’hypothèque

Trois issues sont possibles, et le choix doit figurer dans l’acte : l’hypothèque est remboursée au moyen du prix, reprise par l’acheteur, ou radiée. Chacune a des conséquences différentes sur votre impôt sur la fortune et sur le montant que vous encaissez réellement.

Tant que la dette grève le bien et que vous êtes usufruitier, ce sont les intérêts qui sont à votre charge, pas l’amortissement du capital : une hypothèque conservée continue donc de vous coûter tous les trimestres sans réduire la dette. Faites chiffrer l’ensemble par votre fiduciaire avant de signer.

Ne transposez pas la répartition française

Si vous cherchez cette question depuis la Suisse romande, la plupart des réponses seront françaises. Elles décrivent la répartition des charges telle qu’elle résulte du droit français, dans le cadre d’un contrat de viager qui, lui, n’existe pas comme tel en droit suisse. La frontière ne change pas que le vocabulaire : elle change qui paie.

Le point le plus souvent mal transposé est celui des impôts et des intérêts. En droit suisse, l’article 765 alinéa 1 met expressément à la charge de l’usufruitier les intérêts des dettes qui grèvent le bien, ainsi que les impôts et les taxes. Beaucoup de lecteurs arrivent chez le notaire convaincus du contraire, parce qu’ils ont lu une page étrangère qui répondait à une autre loi. Second point : ici, la prime d’assurance est à l’usufruitier et la police est conclue au profit du propriétaire.

La règle de sécurité est simple : pour un bien situé en Suisse, ne retenez que des sources suisses, et faites confirmer chaque poste par votre notaire. Nous avons consacré un article au décalage sur les montants, dans pourquoi les simulateurs français vous donnent un faux chiffre en Suisse.

Sources:CC art. 765 al. 1 · CC art. 767 · CO art. 216 al. 1

Les six questions à poser à votre notaire

1. La répartition des charges est-elle écrite poste par poste dans le projet d’acte ?
2. Qui supporte les droits d’enregistrement, et est-ce écrit ?
3. Que devient l’hypothèque : remboursée, reprise, radiée ?
4. Un inventaire public du bien est-il prévu au jour de l’acte ?
5. Pour une PPE : qui supporte les frais courants, et qui alimente le fonds de rénovation ?
6. L’acte m’interdit-il de céder l’exercice de mon usufruit, donc de louer un jour ?

Imprimez cette liste et emportez-la. Un notaire répondra volontiers aux six, et la façon dont un acheteur réagit quand vous les posez vous apprendra autant que les réponses elles-mêmes.