Qui achète en viager en Suisse, et comment vérifier l’acheteur

En Suisse, quatre profils achètent la nue-propriété d’un logement occupé : un particulier qui investit pour lui-même, une société qui achète en son propre nom et garde le bien — c’est notre cas —, un intermédiaire qui vous met en relation contre une commission, et un véhicule d’investissement qui achète en volume. Les trois premiers n’ont ni les mêmes intérêts, ni les mêmes obligations, ni la même manière de vous parler.

Savoir lequel est en face de vous change plus de choses que le montant annoncé. Cette page décrit les quatre cas de figure, explique ce qui se passe si l’acheteur revend, donne les trois vérifications qui prennent dix minutes, et énumère ce qu’un acheteur sérieux doit vous remettre par écrit. Elle se termine par ce que nous gagnons, nous, puisque c’est la question que l’on nous pose en premier.

Les quatre types d’acheteurs

1. Un particulier qui achète pour lui-même

Souvent un voisin, un proche, ou quelqu’un qui cherche un placement à très long terme. Il achètera un bien, rarement deux. Ce que cela change pour vous : le financement est le point sensible, et le calendrier dépend de sa banque. Demandez au notaire de confirmer que les fonds sont disponibles avant de fixer une date de signature.

2. Une société qui achète en son propre nom et garde le bien

C’est notre cas, et nous l’écrivons pour que vous sachiez que cette page n’est pas neutre. Une telle société achète la nue-propriété avec ses fonds, ne perçoit aucun loyer pendant toute la durée de votre usufruit, et ne vous facture aucune commission : elle est l’acheteur, pas l’intermédiaire. Ce que cela change pour vous : un seul interlocuteur, un seul versement, et une identité vérifiable au registre du commerce.

3. Un intermédiaire qui vous met en relation

Un courtier ne vous achète rien : il présente votre bien à des acquéreurs et se rémunère par une commission, en général à la charge du vendeur. Ce n’est ni illégitime ni suspect — c’est un métier. Mais c’est un métier différent, et la question à poser tient en une phrase : qui paie la commission, combien, et est-ce écrit ?

4. Un véhicule d’investissement qui achète en volume

Un fonds, une société immobilière ou un investisseur institutionnel peut acquérir plusieurs nues-propriétés et les revendre entre professionnels. Ce que cela change pour vous : le propriétaire inscrit au registre foncier peut changer pendant votre usufruit. Ce n’est pas un danger en soi — voyez le paragraphe suivant — mais cela mérite d’être su à l’avance, et l’acheteur doit vous le dire.

Pourquoi les pages françaises ne décrivent pas le même acheteur

Si vous tapez « qui achète en viager » dans un moteur de recherche, l’essentiel de ce que vous lirez a été écrit pour la France. Ces pages parlent de crédirentier et de débirentier, de bouquet et de rente, de barèmes fiscaux et de parts de marché. Elles décrivent un contrat payé pour une part comptant et pour le reste sous forme de rente versée jusqu’au décès, avec un acheteur dont le métier consiste précisément à servir cette rente pendant des années.

Ce n’est pas notre marché, et ce n’est pas notre droit. En Suisse, le viager n’est pas un contrat à part : c’est une vente immobilière avec réserve d’usufruit ou de droit d’habitation, passée par acte authentique et inscrite au registre foncier. Dans la structure que nous pratiquons, le prix est versé en une seule fois le jour de l’acte : il n’y a pas de rente, donc pas de rente à garantir, pas d’arriéré possible, et pas d’acheteur dont la solvabilité doive être surveillée pendant vingt ans.

Deux conséquences concrètes. D’abord, le profil de l’acheteur n’est pas le même : ce que vous lui demandez, ce n’est pas sa capacité à payer chaque mois, c’est sa capacité à payer une fois, et son identité. Ensuite, les chiffres de marché des pages françaises — nombre de transactions, poids des fonds, montants moyens — ne disent rien de la Suisse. Nous avons consacré un article entier au même problème appliqué aux montants : pourquoi un simulateur français vous donne un faux chiffre en Suisse.

Sources:CO art. 216 al. 1 · CC art. 657 al. 1 · CC art. 745 ss

Si l’acheteur revend : ce que cela change pour vous

C’est la raison pour laquelle l’inscription compte davantage que la personnalité de l’acheteur. Demandez l’extrait du registre foncier après l’acte : c’est votre pièce, et elle est opposable.

Sources:CC art. 746 al. 1 · CC art. 749 al. 1

Ce que chacun gagne, et ce que vous devez demander

Tableau qualitatif : il ne contient aucun montant ni aucune donnée de marché.

Le prix ne dépend pas de l’acheteur, mais du calcul

Quel que soit le profil en face de vous, le prix d’une nue-propriété se construit toujours de la même manière : on part de la valeur du bien libre, et on retranche la valeur du droit que vous gardez. Ce que l’acheteur peut faire varier, c’est sa marge et son appétit ; ce qu’il ne peut pas faire varier, c’est la mécanique. Deux acheteurs sérieux qui partent de la même expertise arrivent donc à des montants proches, et un montant très éloigné des autres mérite une explication écrite.

Vous pouvez faire l’opération vous-même avant d’appeler qui que ce soit. La méthode est détaillée sur la page qui explique comment nous calculons, et le calculateur vous donne un ordre de grandeur en deux minutes, sans adresse électronique et sans question sur votre santé. Ce résultat n’est pas une offre : c’est un chiffre pour discuter, y compris pour discuter avec un autre acheteur que nous.

Combien y a-t-il d’acheteurs en Suisse ? Nous ne publions pas de chiffre

Ce que nous pouvons dire sans chiffre, en revanche, compte pour vous : le marché suisse est petit et récent, la plupart des propriétaires n’en ont jamais entendu parler, et vous n’aurez donc pas dix offres à comparer comme pour une vente ordinaire. C’est désagréable, et c’est honnête à dire. La conséquence pratique est simple : puisque la concurrence entre acheteurs ne vous protégera pas, ce sont la méthode de calcul et le contrôle de l’acheteur qui doivent le faire. Le reste de cette page ne parle que de cela.

Source :LCD art. 13a

Un point que votre notaire vérifiera : l’acheteur doit pouvoir acquérir

L’acquisition d’une nue-propriété, d’un usufruit ou d’un droit d’habitation sur un immeuble suisse est une acquisition immobilière au sens du droit fédéral qui régit l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. L’exception prévue pour la résidence principale ne s’applique pas à quelqu’un qui n’habitera pas le bien — ce qui est précisément le cas d’un acheteur de nue-propriété.

Conséquence pratique : le véhicule d’acquisition doit être suisse et ne pas être dominé depuis l’étranger, faute de quoi l’opération peut être soumise à autorisation. Votre notaire vérifie ce point, et c’est une question parfaitement légitime à poser à l’acheteur avant de commencer.

Les trois vérifications qui prennent dix minutes

Le canton de Genève a écrit à tous ses habitants de soixante-quatre ans et plus pour les mettre en garde contre les escroqueries. Ne faites confiance à personne sur parole, nous compris.

1. zefix.ch. Saisissez le numéro IDE de l’entreprise dans le registre officiel des entreprises suisses : vous y verrez la raison sociale, le siège, la forme juridique et les personnes qui engagent la société. Une entreprise qui ne vous donne pas son numéro IDE spontanément a quelque chose à cacher.
2. Le registre foncier. Demandez un extrait de votre bien avant l’acte, et un second après. Le premier montre l’état des charges et l’hypothèque ; le second montre le nouveau propriétaire et votre usufruit. C’est la seule preuve qui compte.
3. Le notaire, que vous choisissez. Jamais celui que l’acheteur amène. Il vérifie l’identité et la capacité des parties, la régularité de l’acte, l’état des charges, et il vous explique chaque clause. Ses honoraires couvrent ce temps : posez toutes vos questions.

Ce qu’un acheteur doit vous remettre par écrit, et quand

Une discussion sérieuse laisse des traces sur papier. Voici ce que vous êtes en droit de demander, dans l’ordre où cela se produit. Gardez chaque document : ils forment le dossier que votre notaire, votre fiduciaire ou vos enfants pourront relire à tête reposée.

1. L’identité complète de l’acheteur, avant tout le reste : raison sociale, siège, numéro IDE, et le nom des personnes qui engagent la société. Une adresse postale réelle et un numéro de téléphone fixe, pas seulement un formulaire.
2. L’expertise sur laquelle le prix repose, avec le nom de l’expert. Un prix qui tombe sans document n’est pas un prix : c’est une proposition à prendre ou à laisser.
3. Une offre écrite, datée, avec une durée de validité. Une offre valable quelques heures ou « jusqu’à ce soir » n’est pas une offre : c’est une pression. Nous nous sommes engagés par écrit à maintenir la nôtre inchangée pendant trente jours.
4. Le projet d’acte, avant la date de signature, pour que vous et votre notaire puissiez le lire ligne par ligne. C’est là que se trouvent les clauses qui comptent : la répartition des charges, et la faculté de céder l’exercice de l’usufruit.
5. L’extrait du registre foncier après l’acte, montrant le nouveau propriétaire et votre usufruit inscrit. C’est la seule pièce qui prouve que vous êtes protégé.

Vous pouvez aussi demander, à tout moment et sans justification, que vos données soient effacées. Nous nous y sommes engagés dans un délai de cinq jours ouvrables, avec confirmation écrite, et nous ne cédons aucune donnée à des tiers. Ces sept engagements sont datés et signés sur la page nos engagements.

Ce qu’un acheteur sérieux ne vous demandera jamais

• Vos coordonnées bancaires ou une copie de votre pièce d’identité avant l’acte notarié.
• Un acompte, des frais de dossier ou des frais d’expertise.
• Des informations sur votre santé, vos traitements ou vos habitudes.
• De signer le jour même, ou « un accord de principe pour réserver ».
• De ne pas en parler à vos enfants, à votre notaire ou à votre fiduciaire.

Si l’un de ces cinq points se produit — chez nous comme ailleurs — arrêtez tout et appelez votre notaire.

Et nous, qu’est-ce que nous y gagnons

Nous répondons vraiment, parce que c’est la question qu’un enfant de cinquante ans pose en premier, et qu’une entreprise qui refuse d’y répondre ne mérite pas votre confiance.

Ce que nous ne gagnons pas : aucune commission de votre part — nous achetons, nous ne courtons pas ; aucun loyer, puisque l’usage du bien est à vous ; aucun revenu pendant toute la durée de votre usufruit. Nous ne revendons pas votre dossier et nous ne touchons rien de personne pour vous mettre en relation.

Ce que nous gagnons, si nous gagnons : la différence entre ce que le bien vaudra le jour où l’usufruit s’éteindra et ce que nous aurons payé, une fois déduits les impôts, les frais d’acte et les gros travaux de conservation qui sont à notre charge.

Ce que nous risquons : une durée plus longue que ne le disent les tables, un marché immobilier qui baisse, des travaux lourds imprévus. Dans ces cas, nous perdons. C’est un placement à très long terme, sans revenu intermédiaire, et il n’a rien de garanti. Notre intérêt, année après année, est que vous restiez chez vous le plus longtemps possible.

Sources:CC art. 765 al. 3 · CC art. 746 al. 1